开源证券：2026年中期REITs投资策略：分化中寻机，REITs市场从规模扩张迈向价值深耕-260520

核心观点 1.2025年三季度以来REITs表现走弱，各板块分化加剧 2025上半年REITs板块表现大幅优于股，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现较高的超额收益。2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%；沪深300指数上涨23.5%；中证综合债指数上涨1.1%，2025年三季度以来，REITs表现明显弱于债券，主要由于（1）无风险利率上行压制REITs估值，（2）市场风险偏好转移，资金从REITs流向股市，（3）部分板块业绩承压。当利率上行、股市强势、基本面承压、止盈盘涌出四重因素同时叠加时，REITs承受了远超债券的调整压力。 2.商业不动产REITs试点“破冰”，多元化趋势明显 2025年以来，REITs政策端核心是构建“资产端扩容+资金端开源”的新格局。最大的亮点是正式开启商业不动产REITs试点，标志着市场从基础设施领域向全业态的跨越，同时配套资金引入、审核优化等多项制度落地。2026Q1，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，极大地丰富了资产类型。截至2026Q1，公募REITs市场累计共发行