中指研究院：2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究

2021 年 12 月，中央经济工作会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模 式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施 策促进房地产业良性循环和健康发展。”相关提法既与过去“房住不炒、因城施策”一脉相承，又在新的阶段为房地产行业 指出新的发展方向。自 2016 年首次提出“房住不炒”以来，住房、土地、金融、财税等房地产长效机制不断完善，房地产 与经济、房地产与金融、市场与保障、增量与存量的关系也在发生改变。 经过 20 多年的快速发展，当前房地产市场的发展环境与过去相比发生了明显变化，新房市场规模继续向上突破的动能 减弱：第一，居民基本住房需求得到满足。我国城镇人均住房面积已从不足 20 平米提升至 40 平米1以上，城镇住房存量接 近 400 亿平方米（1999-2021 年全国商品住宅累计销售面积 197 亿平方米），户均接近 1.1 套住房2，居民基本住房需求已 得到满足。第二，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2021 年全国人口 14.1 亿人，比上年末增加 48 万人，