国金证券：宏观专题分析报告：上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？-260531

当全国房地产市场仍处于止跌回稳初期时，上海率先实现了二手房的量价齐升，基本进入底部右侧区间。从量的层面看，“金三银四”结束后上海单日网签量仍创下近5年新高，剔除春节扰动后，月度网签量已连续6个月保持在2万套荣枯线以上。从价的层面看，3月、4月上海二手房成交价环比涨幅分别为0.8%、0.9%，成交价较低点已反弹1.8%。 从止跌节奏看，上海的“老破小”率先实现止跌回升，“高端改善”5月以来也出现企稳迹象，“天地”两端房产领跑。 作为率先跨越地产拐点的城市样本，上海房价止跌回稳的驱动因素可以拆解为以下几点： 一是需求企稳。2025年上海的新房和二手房成交面积之和较2024年已实现微幅回升，这意味着上海楼市的调整压力主要来自供给侧，不必担忧需求萎缩的扰动。 二是供给收缩。上海二手房挂牌量在2025年4月见顶，此后保持快速回落，节奏上领先北京、广州半年左右。 三是估值合理且租金止跌。2026年上海的租金回报率整体处于1.6%-2.7%的区间水平，均值约为2.0%，并未显著低于国际一线城市的净租金回报率水平。此外，3月以来上海租金价格持续反弹，这意味着上海房产的PE处于底部且EPS拐头向上。 四