浙商证券：万科A2021年报点评报告：守住安全经营底线，多赛道步入快速发展期

万科A(000002)21年业绩增速低预期，计提减值历史最高：2021年，公司实现营业收入4,528亿元，同比增长8.0%，实现毛利润988亿元，毛利率21.8%，实现归母净利润225.2亿元，同比下降45.7%。归母净利润下滑主要由于：1）房地产业务毛利率同比下降7.6pct，个别区域权益净利润率较低，北京区域-0.65%、南方区域5.27%、西南区域5.69%；2）公司21年资产减值损失35亿元，为上市以来计提减值最高值。新计提减值项目主要位于廊坊、霸州、佛山、广州、贵阳、济南、太原和昆明；3）受联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，投资收益由2020年135.1亿元减至66.1亿元。为了提高股东回报，21年公司分红额度达到112.8亿元，分红比例升至50%，股息率超5%。主要城市开发优势持续巩固，已售未结支撑未来业绩增长：2021年，公司实现销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%，实现销售面积3807.8万平方米，同比下降18.4%，开发业务在全国43所城市市场中排名前三。2021年，公司已售未结面积为4673.5万平方米，同比下降5.0%，已售未结合同金额合计约