东吴证券：房地产行业深度报告：地产收储，该几多期许，效果当几何？

投资要点 我国当前的库存情况究竟如何？目前全国库存处于历史相对高位，约为历史最高点的85%；新房销量不断下滑，去化周期迅速攀升，当前已创2010年来新高为27.2个月；一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的90%/75%/96%，近1年来整体均保持稳定；一二三线城市的去化周期均已达历史新高，三线城市去化周期上涨速度最快，形势最为严峻。 2014年周期中“去库存”如何拉动地产量价复苏？2010年限购政策陆续出台后，行业基本面迅速下行，房地产库存迅速累积，2015年达到历史峰值；2014年政策放松以“去库存”为主导目标，聚焦限购限贷放松和棚改货币化。在一揽子政策的刺激下，购房需求迅速提振，房价随之上涨。本轮去库存可以可以分为两个阶段：阶段一（2014年9月-2016年3月）：月度供应面积>月度成交面积，80城库存面积未出现明显下降；阶段二（2016年3月-2017年6月）：月度供应面积 我们认为在2014年周期中，去化周期的下降是后续“量-价-供需”三者正向循环的启动点。通过分析我们得到了以下结论：（1）本轮周期中去化周期的下降更大程度上是因为销售面积的提升而非库存下降。（2）量在价先：