东方证券：万科A（000002）-2020年年报点评：业绩稳定分红比例提升，多元化业务发展喜人

万科A(000002)事件公司公告2020年年报，实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比增长6.8%。核心观点营收稳定增长，业绩增速略低于预期。公司业绩增速略低于营收增速，主要系开发业务高地价低毛利项目进入结算期，导致综合毛利率（税后）下降4.6个百分点至22.7%。此外公司计提较多存货跌价准备，影响税后净利润19.8亿元，影响归母净利润14.5亿元。多元化业务发展喜人，开发运营双轮驱动。2020年万科物业实现对万科集团内和对外营业收入182.0亿元，同比增长27.4%，在管面积5.7亿平，规模和营收均稳居行业第一。公司长租公寓营业收入25.4亿元，同比增长72.3%，规模居行业第一。商业业务营业收入63.2亿元，同比增长4.3%。万纬物流管理项目的营业收入18.7亿元，同比增长37%。公司多年布局非开发业务，均取得行业领先地位，开发运营双轮驱动已经成型。财务健康分红比例提升，未来可结算资源丰富。公司净负债率仅为18.1%，分红比例从30%提升到35%。截至2020年末，公司有4918.6万平方米已售未结算资源，合同金额合计