光大证券：海外典型商业REITs产品及国内品牌商业地产专题报告：借REITs之力，存量运营亟待轻装上阵

商业地产迎来疫后复苏，2021年我国拟开业购物中心达1113座：2020年商业地产为受疫情影响较大的细分领域之一，当期我国拟开业购物中心数874座，实际开业383座，较2019年下滑31.2%。延期开业增量及存量改造双重动力拉动2021年我国拟开业购物中心达1113座，较2020年开业计划同比+27.3%。当前我国商业地产主要特点为：1.珠三角、长三角等城市群依托经济实力购物中心长期发展活跃；东北及西北区域拟开业商业项目增加。2.近五年二线城市购物中心拟开业数量占全国拟开业总数近五成；三四线仍有较大消费潜力，新开业数占全国购物中心拟开业总数近三分之一。3.近五年5-10万平中小型购物中心开业个数占比较高，在40%左右浮动。4.疫情加速商业地产在轻资产运营模式上的探索。5.高坪效购物中心消费黏性更强，疫后业绩表现突出。6.我国商企相对缺失资产升维意识与经验，商业资产价值普遍偏低。预计我国购物中心在填补县域商业空白及城镇存量改造上仍有较大增量空间：通过人均商业面积法推测我国购物中心商业面积：1）中性情景下，可达51651.6万平，对应购物中心潜在增量空间约967个；2）乐观情景下，可达63