FORCITIS弗思特：白皮书3.0：智慧商业中心-大数据研究下的购物中心（2023）

中国商业地产历经前些年的高速发展后，开始逐渐回归理性。一方面是各城市购物中心逐渐饱和，另一方面，相关政府部门对城市商业的规划也更加合理。中国商业地产开发者逐渐从传统房地产开发思维，切换到了细分的商业地产思维。

尽管有众多表现优异的社区商业崭露头角，然而最吸引眼球的还是那些购物中心。据不完全统计，2019 年全国开业购物中心529个，4772万平方米，这一年是各类商业项目尤其是购物中心开业非常活跃的一年。同时，值得注意的是，2019年开业的存量改造项目数量超过30 个，合计体量超过 250 万平方米。即将进入的购物中心存量大时代，伴随商业发展，未来将有更多存量项目进入改造升级，越来越多项目将会通过改造转型重新面市。

当下大多数商业地产企业的经营模式，是基于增量市场的边界条件考虑的。购物中心的主要收入来源是租金，但商户的承租能力由坪效决定，在租金上涨、租售比不断提升的背景下，客流不增长、坪效不提高，最终结果就是租户歇业撤场，并带来客流的进一步减损。因此不少上市地产公司也会因购物中心表现不佳而带来整体资产估值的下降。