天风证券：房地产行业投资策略：三道红线弱化周期、投资从β转向强运营α

回顾2020：销售韧性超预期、集中度提升仍在：1）销售端韧性超预期、集中度提升仍是长趋势：自2016年以来，行业销售韧性持续超出市场预期，截止2020年9月，绿档、黄档、橙档、红档及非上市的集中度分别为11.3%、28.0%、11.1%、17.9%、14.9%，分别较上年末提升0.7pct、提升2.0pct、持平、收缩0.8pct、提升2.4pct。以不同档次近两年的集中度表现看，红档及橙档企业集中度有放缓趋势，而黄档集中度提升最快，绿档由于其对应企业数量较少，整体集中度缓慢提升。2）投资端建安强支撑、融资端集中度提升不一：年内地产投资稳定主要受建安支出支撑，建安投资累计增速自18年中触底逐步走强，而土地购置费累计增速则在18年中见顶回落。融资角度地产公司境内债利率自18年来逐步下行趋势较为明显，从融资集中度看，绿档、黄档、橙档、红档房企的融资集中度分别为6.2%、11.8%、9.2%、15.9%，较2019年末分别提升0.4pct、微缩0.1pct、提升0.7pct、提升0.4pct，橙档提升最多。展望2021：销售面积略降、投资增速稳定：1）主流房企毛利率或于2021年触底回升：在