东吴证券：从全球190次衰退看房地产周期如何回升（二）：消费、信贷和投资：如何识别房价拐点-260622

本文结合57个经济体、跨越55年、共190次房地产下行周期的国际经验，重新检验了市场对地产下行期需求复苏的三个常见误解，并提炼出一套识别房地产下行周期拐点的分析框架。 核心观点：从国际经验来看，消费、信贷和住宅投资这三个指标，可以识别房地产下行周期拐点。繁荣期加杠杆的速度，在周期一开始就大致框定了房价“跌多深”；住宅投资在繁荣期的积累速度、在衰退期释放供给压力的快慢，决定了房价“跌多久”；而消费的见底回升，则为房价拐点“何时到来”提供了先行信号。 1、从见底回升的先后顺序看，消费、房价、信贷与住房投资之间存在稳定的领先滞后关系：消费→房价→信贷≈住房投资。也就是说，消费先于房价见底，而信贷和住房投资普遍滞后于房价见底。这意味着，不能因为房价尚未止跌就说消费不会回升，不能因为家庭仍在去杠杆就说房价不会回升，更不能因为住房投资还在下滑就说房价不会回升。 2、正是基于这套领先滞后关系，消费、信贷和住宅投资能够分别回答房地产下行周期里最重要的三个问题：跌多深、跌多久、何时出现拐点。 （1）房地产繁荣期的家庭加杠杆速度决定下行期房价“跌多深”。决定房价跌幅的并不是见顶时家庭杠杆率的绝对高度，杠杆