东吴证券：宏观点评：“去地产化增长”下的公积金改革逻辑-260629

“去地产化增长”的背景下，公积金改革是激活内需的重要途径。住房公积金制度改革是今年的重点，1月我们曾发布报告《公积金改革可以撬动多少消费？》，指出公积金改革的本质是配合房地产市场从“增量扩张”向“存量运营”转轨，适应房地产新发展模式。6月住建部印发了《关于公开征求意见的通知》。我们认为在“去地产化增长”的背景下，公积金改革有助于盘活数万亿沉淀资金、降低居住成本，从而起到激活内需的作用，但部分改革还需进一步深化。 一、改革前住房公积金制度存在的痛点 一是功能定位仍偏购房融资，难以适配存量住房时代的居住需求。现行公积金制度形成于住房商品化和城镇化加速阶段，制度重心长期放在购房、建房、大修和偿还贷款等交易环节。随着房地产市场供求关系变化，居民住房需求已从“买房为主”转向“租购并举”和“居住全周期并重”。市场进入存量调整阶段后，租房、装修、维修、物业和适老化改造等支出占比上升，原有“重购轻租”的制度安排已难以充分覆盖现实需求。 二是资金使用效率下降，沉淀资金对消费形成挤出。住房公积金具有强制储蓄属性，有助于提高居民购房能力；但在房地产交易放缓、贷款需求下降的背景下，资金沉淀问题加剧。公积金资金