中国银河：房地产开发2026年度策略：调结构待转型，提质量新发展

核心观点 2025年回顾：行业销售投资承压，期现差距收窄。2025年前9月全国商品房销售面积6.58亿方，同比下降5.50%，期房和现房销售同比增速的差距逐渐收窄。截至2025年9月末，全国商品房待售面积为7.6亿方，待售规模整体呈现下降趋势，对应的去化周期29.52个月，去化周期略有提高。房地产开发投资额累计值为6.77万亿元，同比下降13.90%。 2026年展望：销售小幅下滑、投资承压。目前行业动态去化依然承压，行业主动去库、部分房企已有补库意愿，我们认为存量库存或将主动去化，优质产品或凭借产品力助力行业逐步转向高质量发展。我们预测2025年、2026年商品房销售面积分别为9.07亿方(-6.82%)、8.68亿方（-4.36%）；2025年、2026年销售金额分别为8.96万亿元(-7.35%)、8.58万亿元(-4.33%)。我们认为2025年、2026年房地产投资额分别为8.71万亿元(-13.13%)、7.81万亿元(-10.37%)，新开工面积分别为6.15亿方(-16.75%)、5.29亿方(-14.00%)。 城镇化中后期，房地产与城镇化关联度降低。城镇化前期，住宅