金融四十人论坛：新市民与新模式：面向未来的房地产市场

住房市场迈过发展高峰期，炒房、资金过度流入房地产部门不再是房地产市场的主要矛盾，未来房地产市场由“易热难冷”转向“易冷难热”。房地产市场当前和未来面临的最突出矛盾，一是都市圈过高的房价制约了大量中低收入群体在工作所在地的大城市定居；二是房地产行业资产负债表收缩威胁到当前和未来的宏观经济稳定。对此，本文提出了房地产新模式下的解决方案，一是面向新市民的都市圈建设方案，包括完善面向新市民的住房及公共服务供给，为新市民提供购买力支持等；二是稳定房地产行业发展的债务化解方案，包括推动住房抵押贷款利率市场化，用“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产等。这两个方案都是尽可能地利用市场自发力量解决问题，需要政府在土地、教育和医疗服务、住房金融政策方面做出一些调整，不给政府增加过多财政负担。