东北证券：房地产行业复盘：风起云涌二十余载，房地产周期复盘与展望

长效机制三年：聚焦稳房价。党的十八大以来，房地产调控长效机制被推向了更加突出和重要的位置，3+2道红线和两集中供地制度出台，房地产政策体系不断完善。从2018年下半年之后，尽管中央始终定调房住不炒，但受到总量货币政策和地方因城施策的影响，行业仍然存在相对松紧的阶段，同时切换频率明显加快，期间政策合计四次调整方向，同时监管层对一二线房价上涨更为敏感，容忍度更低。在2018年宽松政策能够有效传导至市场的前提下，板块存在超额收益，但2020年降息没有通过房地产稳增长的意图，这一轮宽松并未有效传导至房地产市场，未产生超额收益。长效机制之下，个股表现分化，市场收益主要来自后端结利的增长，同时房地产板块估值承压，市场关注度降低。