山西证券：研究早观点-260605

【衍生品研究】新券定价——国泰海通砂之船商业REIT-西北最大奥莱之一+领先专业运营商 【今日要点】 【衍生品研究】新券定价——国泰海通砂之船商业REIT-西北最大奥莱之一+领先专业运营商 崔晓雁cuixiaoyan@sxzq.com 【投资要点】 国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH） 2026-05-25认购，底层资产西安奥特莱斯项目，原始权益人砂之船(西安)购物广场(民营企业)，存续期30年。发售10亿份，募集金额55.31亿元，首批获批的商业不动产REITs之一。 本项目是西北地区最大的奥特莱斯之一，位于西安市浐灞国际港商圈，交通便利，具备“地铁上盖+公路干线+交通枢纽”。2017年9月开业，总建筑面积14.13万平方米，可供出租面积7.84万平方米。 运营模式以联营模式为主，租赁为辅，租户结构分散。2025年加权平均出租率98.03%。 发行情况及发行估值 网下有效认购倍数103倍，公众认购倍数330倍，发行价5.531元/份，询价区间4.525-5.531元，上限发行。 2024、25年营业收入3.76、4.16亿元，EBITDA2.26、2.36亿元。2026、