申港证券：物业管理行业研究周报：物企高增长下的收益质量仍待提高

投资摘要：每周一谈：物企高增长下的收益质量仍待提高物企营收增速随着规模拓张保持较高增长，但应收账款激增，拖累企业盈利质量，大部分上市物企应收账款同比增速均超过其营收同比增速，多数物企22H1应收账款占营业收入比例高于其去年同期数据。应收账款的增加，既与开发商现金流紧张有关，亦与规模拓张下的第三方项目收费率较低有关。房企现金流紧张暂缓支付物业费，由于上市物企的部分在管面积来自关联开发商，其中住宅未售部分及非住宅单一业主部分一般由开发商支付物业管理费用，另外，物企收入的非业主增值服务部分也同样大多数来源于开发商，应收账款的增加与开发商现金流紧张有关。第三方外拓项目缴费习惯较差影响收费率，除来自关联开发商的面积外，物企规模近几年随着第三方外拓项目而增加，从拓展存量市场的角度来看，第三方存量项目一般存在物业管理费收缴困难的问题，且项目由于年限较长，可能存在环境差、违章搭建多、设施设备老化等问题，但部分早期项目缺乏公共维修基金，导致小区业主不愿缴费，从而影响收费率。应收账款的增加影响物企净利润，从22H1横向对比数据来看，上市物企应收账款同比增速与净利润同比增速较相关。收益质量仍待提高应收账款周