开源证券：房地产行业深度报告：核心城市百轮竞价频现，供给侧缩量驱动土地价值重估

现象聚焦：核心城市土拍市场“淡季不淡” 2026年7-8月，在传统土拍市场季节性低谷期，京沪广深四座一线城市百轮竞价频现、高溢价成交常态化、地价纪录接连刷新。据我们统计，2026年1-7月，一线四城成交宅地总价1918亿元，其中北京462.2亿元、上海797.1亿元、深圳306.0亿元、广州352.6亿元。从月度成交来看，6-7月单月成交金额突破400亿元，且土拍溢价率和成交热度均较高。 总量视角：全国收缩市场与一线城市升温共存 从总量数据来看，1-7月322城宅地建面同比下降22%，反映出全国层面土地市场仍在筑底过程中。其中一线城市宅地成交面积同比增速-12%，降幅少于二线和三四线城市，6月一线城市土拍溢价率达到55.6%。2026年以来，伴随一线城市调规地块陆续供应，“减量提质”的供地策略使得核心区地块稀缺性进一步凸显，其中上海、深圳、广州1-7月调规地块占比均过半。拿地主体方面，前7月TOP10房企拿地金额占百强总量的58%，头部8家房企1-7月在一线城市拿地金额1491亿元，占总成交金额比例高达74.5%，在一线城市市占率较高。 内在逻辑分析：多重因素共振导致一线土拍热度高企