信达证券：南山控股（002314）-地产业务拓展优质地块，物流仓储开启REITs运作

南山控股(002314)结转影响营收同比下降，净利润承压。公司2022年前三季度营业收入49.21亿元，同比下降5.45%，归母净利润亏损2.71亿元，同比下降174.05%，扣非后归母净利润亏损3.3亿元，同比下降330.25%，毛利率22.78%，较去年同期上升2.05pct。公司营收同比下降主要受到公司项目结算周期影响。净利润同比大幅下降主要由于：1）费用率上升：公司销售费用率、管理费用率分别为4.12%和13.65%，同比上升0.55pct和2.00pct；2）公司2022年制造业研发投入增加，研发费用上升77.4%，同时2021年同期赤湾房地产出表及胜宝旺并表产生投资收益，今年投资收益大幅下降72.18%。物流仓储业务：拟开展公募REITs运作。公司8月发布《关于控股子公司开展基础设施公募REITs运作的议案》，拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。目前基础设施项目的初步估值是19.97亿元，按照资产基础评估法，公司四个项目的价值分别为4.7亿元、6.2亿元、4.9亿元和2.6亿元，较账面价值分别增值154.12%、3