国信证券：近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化

根据冰山租金数据，我们发现，6月住宅租金出现反季节走强，80城租金价格为25.96元/平方米/月，延续了5月开始的上涨趋势。同时，租金的上行并非局限于个别城市，而是广泛存在于不同能级的城市。 国信地产观点： 1）根据冰山数据，6月住宅租金出现反季节走强，延续了5月开始的上涨趋势，是自2021年租金系统性下跌以来，首次出现淡季的租金上行。此外，租金连续两个月的上行并非局限于个别城市，而是广泛存在于不同能级的城市。因此我们可以认为，租金走强并非来自于季节性，而是出现了真实的改善。 2）十四五期间，保租房硬性指标650万套，实际完成量870万套，根据十五五相关规划，保租房并无硬性指标，压制市场租金的保租房投放量大幅减少。我们认为，在宏观环境没有出现明显改善的情况下，租金反季节走强的原因可能是供给端保租房对租金的压制明显下降。 3）我们在《租金收益率的陷阱》中提出，根据永续增长模型，均衡房价=租金/（资金成本-租金增长率）并据此解释了，在租金收益率持续改善、贷款利率持续下降的情况下，房价仍然快速下跌的原因是租金出现了持续数年的快速下跌，类似于股票EPS持续走弱，此时股息率被动提升并不能稳住股价