首创证券：招商蛇口（001979）-公司深度报告：战略因势定策，竞争优势明显

招商蛇口(001979)核心观点龙头央企战略清晰，综合发展模式日渐成效。公司上市以来每年根据行业的变化形势，订立新一年的发展主题和目标。十四五期间，公司坚定贯彻落实三个转变，分别为开发为主向开发与经营并重转变、重资产为主向轻重结合转变、同质化竞争向差异化发展转变。公司在十四五期间大力拓展集中商业等自持物业，并提出双百计划。后续公司拥有的大量自持物业有望通过REITs平台融资，项目出表并贡献净利润，形成投融管退的商业闭环，自持项目从“输血”到“造血”实现内生式增长。目前公司综合发展模式已实现不同板块和组团的联动、不同业态的联动、以及开发与经营服务的联动。公司综合发展模式在十三五期间逐步成熟，获取项目利润率具有较为明显的优势，独特的拿地模式为公司规模增长和利润率稳定提供保障。开发销售排名提升，区域深耕成效显著。2021下半年行业整体下行背景下，TOP20超半数房企出现销售负增长，公司凭借深耕高能级城市的竞争优势，销售逆势增长17.7%。全口径销售排名升至第7位，较2020年底提升3名，市占率提升至1.8%。2021年公司单城市销售规模提升至53.6亿元。具体城市来看，2021年深圳、上海、