信达证券：南山控股（002314）-公司深度报告：被低估的物流仓储标的，光伏REITs潜在受益者

南山控股(002314)背靠南山集团，深耕三大业务板块：南山控股成立于2001年，是一家以房地产开发为主业，发展高端仓储物流和探索产城开发的综合性企业。公司实际控制人为南山开发集团，以国有资本为主体，是中国第一家国有控股混合所有制企业，拥有丰富、优渥的土地资源，对公司形成潜在协同效应。物流地产行业：高标仓供不应求，行业格局一超多强。需求端：消费升级和电商发展支撑物流仓储需求，消费体制扩容催生高标仓需求。供给端：物流仓储土地出让数量下降，仓储建设速度放缓，人均存量面积远低于美国等发达国家。未来供应链是新增长点，新零售线上线下场景融合也将驱动高标仓库市场。融资方面：公募REITs提供了物流仓储的退出渠道，有望释放估值压力。行业格局来看，目前形成了以普洛斯为一超，万维、宝湾、宇培等公司为多强的竞争格局。仓储物流业务：优势明显的战略性主业。资产方面，布局主要物流节点城市，形成了完善的网络布局；融资方面，发行类REITs盘活存量资产，拓宽融资渠道满足外部筹资需求；运营能力方面，公司客户质量好稳定性高，标准化的管理体系形成了品牌影响力。此外公司定增中国核能，有望通过拓展光伏业务，提供能源供应保障，