国信证券：新城控股（601155）-开发销售保持韧性，投资物业强劲增长

新城控股(601155)公司营收稳健增长，归母净利受开发毛利率下行拖累：2021年公司实现营业收入1682亿元，同比增长15.6%；实现归母净利润126亿元，同比下降17.4%。归母净利率为7.5%，较上年下降了3.0个百分点，主要由于综合毛利率下降3.1个百分点至20.4%。通过细拆各业务类型，可以发现开发物业结算毛利率下降4.1个百分点至17.7%，而投资物业租金毛利率则增加1.9个百分点至72.6%。开发销售保持韧性，土储结构合理：2021年公司实现销售面积2355万㎡，同比增长0.2%，而销售金额2338亿元，同比下降6.9%，主要受到销售均价同比下降7.1%的影响。公司当前土储仍可满足未来2-3年的开发运营所需，且结构合理。截止2021年末，公司总土地储备1.38亿㎡，其中一二线城市占比约37%，长三角区域三四线城市占比约30%。2021年公司新增土储建面2158万㎡，其中商业综合体项目占比48%。投资物业强劲增长，助力公司穿越周期：2021年公司实现物业出租及管理收入80亿元，同比增长46.6%，主要受益于开业商场数量增加、在管面积同比增长33%至1248万㎡。2021年，