西南证券：新城控股（601155）-2021年年报点评：重点城市区域深耕，百城百店持续拓展

新城控股(601155)营收小幅增长，“三道红线”维持绿档水平。2021年公司实现营业收入1682亿元（+16%），实现归母净利润126亿元（-17%），业绩的下滑主要由于开发业务毛利率的下降。公司地产开发业务营收1581亿元（+15%），业务毛利率17.7%（-4.1pp），物业出租及管理营收79.7亿元（+47%），业务毛利率72.6%，（+1.9pp）。2021年末公司的净负债率为48.1%（+4.4pp），现金短债比为1.07倍，“三道红线”维持绿档，融资成本下降至6.57%。经营保持稳健，坚持区域深耕。在行业整体销售下滑背景下，2021年公司实现销售金额2,338亿元（-6.9%），销售面积2,355万方（+0.24%），位于行业年度销售金额第16位。公司贯彻“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，在江苏省和天津市的市占率达到前三位，其中天津市占率达5%；常州、连云港、宿迁等城市的市占率达当地前五位。土地储备充足，聚焦重点城市群发展。2021年公司新增土地储备共77幅，新增总建面2158万平方米，平均楼面价为3555元/平方米，土地成本优