西南证券：宏观专题：芳林新叶催陈叶，REITs的天时地利

从基建到保障房，两个角度的REITs扩围。近期有关加快推进REITs发展的政策频出，REITs扩围有纵向和横向两个角度：纵向上，针对基础设施REITs，一方面拓宽试点范围，引入更多新的优质项目；另一方面，在已上市项目的基础上，制定存量REITs扩募规则，促进REITs规模增长。横向上，从基础设施到保障性租赁住房REITs，我国公募REITs将在范围、领域上有所扩围。此外，税收优惠值得关注和期待。从海外REITs经验看，相关优惠政策是激活海外较成熟REITs市场的重要原因之一，2022年1月，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，拉开了公募REITs税收优惠序幕，后续税收优惠政策或扩展至其他税种和项目，若全面落地，将对我国公募REITs发展带来较大激励。 全球紧缩浪潮，从历史和当下看REITs表现。通过对比历史中加息背景下的REITs表现，发现REITs与利率并不是单一的同向或反向变动关系，在加息期间，REITs大多情况实现正回报，且与股市相比，REITs在加息后12个月的表现更好。REITs不仅跟利率变动有关，还受其他因素作用，如债