西南证券：招商蛇口（001979）-开发业务深耕核心城市，资产运营稳步拓展

招商蛇口(001979)投资要点受市场下行影响，短期经营业绩承压。公司2022年营业收入为1655.6亿元，同比增长14.0%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%。归母净利润同比下降的原因包括：1）受市场下行影响，结转毛利率和结转毛利均同比下降；2）公司落实国家的房租减免政策要求，减免商户租金7.5亿元。3）存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备和应收款项信用减值准备的计提共计同比增长20.3亿元；4）投资收益同比减少，2021年万融大厦、万海大厦作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元。深耕核心城市，排名逆势提升。2022年公司销售面积1194万方，销售金额2926亿元，行业排名升至第6位。公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，全国12个城市进入当地销售金额前五名，在核心城市具有竞争力。2022年公司累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，重回增长轨道。资产运营涵盖多种业态，打造城市服务生态圈。2022年公司全口径资产运营收入57.1亿元，EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2