光大证券：海外典型物流地产REITs产品及国内品牌物流地产专题报告：倚REITs之势，仓储物流公募REITs正扬帆起航

我国仓储物流公募REITs已开启试点：按照底层资产划分，我国首批试点公募REITs中的中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT均属于仓储物流类。模式上两者倾向于日本、新加坡模式，即单支REIT仓库数量较少、单仓面积较大。收益上两者预期年现金流分派率位于4.3%-4.8%区间，上市后二级市场呈小幅溢价。受全球化浪潮、消费市场提质升级、电子商务稳步拓展等多重影响，我国物流地产市场蓬勃发展:1.因具备租户组合及租金收入相对稳定、土地价格较低等特点，我国一线城市物流地产整体投资回报率（6%-8%）较购物中心（4%-6%）、长租公寓（2%-3%）等资产更高。2.伴随着全球产业链上下游协作程度加深，跨境贸易对物流企业运输效率及仓配能力提出更高要求，进一步拓宽物流地产行业发展空间。3.国内居民消费升级下电商及快递行业高速发展，推动物流地产需求加速释放。4.近年来国家就税收、供地、融资等方面对仓储物流行业扶持力度加强，利于加速构建高质量物流基础设施网络体系，促进经济转型升级。相较于强劲市场需求，我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间：1.当前我国已具备一定规模的工业仓储用地，但物流地产结构性问题愈发凸显