西南证券：保利发展（600048）-深耕核心城市区域，财务保持稳健

保利发展(600048)投资要点业绩点评：2022年公司实现营业收入2810.2亿元，由于合并范围内房地产项目竣工交楼结转规模减少，同比下降1.37%；实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%。报告期内公司毛利率为21.97%，同比下降4.76pp。公司严格管控费用开支，整体费用降幅大于营业收入降幅，其中管理费用47.44亿元，同比下降12.7%。深耕核心城市，市占率连续7年提升。2022年公司实现销售金额4573.01亿元，同比下降14.51%，优于市场总体表现，市场占有率达3.4%，连续7年上升；销售面积2747.95万平方米，同比下降17.55%。公司始终坚持深耕核心城市区域，重点布局的38个核心城市销售贡献达86%，同比上升8%。珠三角、长三角销售贡献达56%，同比增加3%。26个城市销售规模排名第一，51个城市销售规模排名第三，较去年分别增加8，9个。积极补充高质量土储，持续优化资源布局。2022年累计拓展项目91个，总地价1613亿元；新增容积率面积1054万平方米，新增拿地金额达1613亿元，拿地销售金额比为35.27%。其中下半年新拓展项目总地价1007亿元，占20