国信证券：房地产行业美国商业地产风险分析：短期风险有限，长期下行压力犹在

核心观点美国中小银行流动性危机叠加知名资管公司商业地产违约事件，引发市场恐慌。2023年3月2日，全球最大的另类资产管理公司黑石集团价值5.62亿美元的浮动利率商业地产抵押贷款支持证券因到期未足额偿付而发生违约。尽管黑石违约的这笔CMBS底层资产位于芬兰，主要受到芬兰当地基本面因素和疫情导致跨境资产出售受阻的影响。但美国本土的商业地产市场同样面临需求减少、租金增长缓慢、空置率增加等不利局面。本文主要从美国商业地产基本面、债务结构和再融资情况以及银行业的风险敞口对商业地产风险进行研判。远程办公兴起叠加美联储加息，美国商业地产基本面下行，资产价格走弱。商业地产整体估值自高位回落，但近年来不同类型的物业之间表现分化，工业仓储和预制房屋表现较好，公寓和酒店相对稳健，购物中心和办公楼估值下降明显。自疫情爆发以来，由于远程办公的兴起，美国商业地产行业尤其是办公楼基本面面临长期下行，主要体现为企业对办公楼租赁需求下降、供应相对过剩的情况下空置率逐渐上升、物业价格和租金增速下降，在美联储大幅加息的背景下，疫情前对办公楼租赁贡献较大的科技业的大幅裁员和退租则放大了这一趋势。美国商业地产债务结构相对健康，