国信证券：房地产行业年报及一季报综述：业绩低点，曙光已现

核心观点史上最差的一年，多项指标创下新低。2022年是近20年来房企业绩最差的一年，营收增速首次转负（-8.2%），毛利率首次跌破30%（26.8%），资产减值损失首破千亿（1165亿元），归母净利润首次为负（-702亿元）。疫情影响是一方面，但本质还是对“快周转”时代的清算。行业继续缩表，投资强度明显减弱。2022年末上市房企总资产下降5.2%，总负债下降5.4%，行业整体出现了近20年来第一次总资产的收缩。同时，房企经营活动现金流出下降31.5%，投资活动现金流出下降51.3%。可以看到，在行业下行的背景下，绝大多数房企主动或被动的选择了收缩，投资强度明显减弱。。至暗时刻已过，积极信号频现。2023Q1，上市房企毛利率小幅增长0.1pct，归母净利润降幅大幅收窄（同比-26.8%），“招保万金”营收增速提升（同比+19.7%），一季报展现出诸多积极信号。2023年1至4月，百强房企销售额2.3万亿元，同比+8.7%，增速进一步提升，全年料将继续复苏。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。投资建议：业绩“史低”，