东吴证券：房地产行业点评报告：自然资源部政策点评：限制供给消化库存，积极落实政治局会议精神

事件：2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出需要做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应、继续大力支持保障性住房用地的供应等。 预计80大中城市中有48座受影响减少或暂停宅地供给。本次《通知》指出：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。根据克而瑞和中指研究院数据，全国80个大中城市去化周期小于18个月/介于18-36个月/大于36个月的数量分别为12座/41座/27座，2023年的涉宅土地出让金额分别为6866/14102/1540亿元，占全国比例分别为21.4%/44.0%/4.8%。我们假设80城外的小城市去化周期均大于36个月。对于去化周期介于18-36个月的41座城市，2023年土地出让面积大于住宅销售面积的有21座，我