云锋证券公司：房地产行业专题研究：财务视角下的地产信用风险分析框架与应用

核心结论财务报表是经营情况向公司战略的映射。财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况，并且也可以由果推因，从经营情况分析企业竞争力进而映射出企业的战略导向。因此财务指标不仅具有分析公司现状的含义，还可以自下而上透视公司经营逻辑，预测公司未来的发展。定量定性结合，从历史中归纳实战性的财务分析框架财务分析是研究房企信用的基础。财务定量分析结合经营数据和战略定性分析能对房企信用质量有更深入的研究。我们最大化排除主观因素，通过定性回顾历史，定量模型验证有效性指标的方法，尽量从最客观的角度筛选与违约率相关性最强的财务指标并未其赋权，最后构建出实战性的信用财务分析框架。定性分析：高杠杆激进扩张和盲目多元化投资是两大风险点除政治原因外，可将房企违约归因于两类，即高杠杆激进扩张和盲目多元化投资。高杠杆激进扩张类的房企信用风险暴露时，往往具有主动收缩存货规模的先兆，在降存货占比的过程中，通过销售回款偿还债务，因此体现出净负债率下降，现金短债比上升的特点。盲目多元化投资类的房企信用风险暴露时体现净利润率转负，营收规模的大幅收缩，在现金短债比下降的过程中净负债率的继续上升。定量分析：偿债能力、房企规模、盈利能