东吴证券：房地产服务行业深度报告：现阶段投资物业股需思考的三个重要问题

物业公司到底能否彻底与地产关联方切割？地产关联方对物业公司的影响为：1）地产关联方销售下滑，导致住宅项目的交付量下降；2）关联交易业务非业主增值服务；3）关联业务造成的关联方应收款问题。但目前来看，物业公司很难与地产关联方实现完全切割，且没有必要切割。地产关联方如果能够与物业公司相互支持，能够维持稳定的项目交付和应付款的支付，而物业公司主动压降与其关联业务体量，非业主增值业务利润占比在10-20%之间、毛利率在20%左右，若能维持这一状态，并不应该给予关联业务太多折价。 第三方外拓项目究竟是蜜糖还是砒霜？过去几年中，在管面积是衡量物业公司实力的最重要指标，很多公司在“投”和“管”上脱节，投资部门外拓了一些质量并不好的项目，运营部门进场后发现实际利润与前期测算大相径庭，最后对物业服务业务的毛利率造成拖累。如何平衡质量和规模实现高质量的第三方外拓是当前所有物业公司面临的最大困境。我们认为拥有高质量外拓能力的公司应当具备以下几个特征：1）完备的外拓考核机制，稳定增长的外拓项目合同金额；2）外拓项目的稳定管理，不会出现大量外拓项目退场，或是亏损项目影响物业服务业务的利润率；3）外拓项目回款正常