西南证券：房地产行业2023年中期投资策略：基本面弱复苏，关注政策再释放

核心观点2023年上半年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，市场对政策宽松预期进一步强烈，核心一二线城市仍有释放空间，政策催化下板块仍具备配置价值。行业：基本面弱复苏，政策有望再释放。销售高开低走，2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的刚需需求释放完毕，市场复苏动能衰退。6月百强房企销售金额同比下降27.6%，累计销售金额同比下降0.4%。二手房市场热度较高，重点14城1-6月成交面积同比增长43%，部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场，同时新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。土地市场成交量下滑，上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，同比下降25%。城市“缩量提质”的供地策略下，市场热度有所回升，上半年整体溢价率增至6.4%，同比上升了4.4pp，但随着供地规模的增加，流拍率呈上升趋势。政策方面，首二套主流房贷利率降至4.0%/4.91%，LPR下调打开下降空间，二季度调整力度和频次趋缓，目前来看前期政策对销售提振效果仍有限，有待政策进一步释放，但预计政策仍将以稳为主，城市局部调控仍是主基调，一线以及强二线城市有望放松交易限制，包括放宽非核