开源证券：2026年度REITs投资策略：REITs资产债性凸显，关注多元化趋势下板块分化机会

1.上半年表现优于股债，下半年债性凸显 2025上半年，中证REITs全收益上涨13.41%；沪深300指数上涨3.03%；标普中国债券指数上涨0.66%。2025上半年REITs板块表现明显大幅优于股债，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现上半年REITs较高的超额收益，消费与保租房板块凭借政策支持和需求韧性成为市场主线，而产业园、生态环保等板块分化加剧。2025年三季度至今（2025年10月29日），中证REITs全收益下跌4.84%；沪深300指数上涨20.6%；标普中国债券指数下跌0.46%。REITs板块债性在三季度至今明显凸显。2025年下半年至今，上证指数与十年期国债收益率变化趋势呈现高度正相关性；而与此同时，中证REITs全收益走势则与股指、十年期国债收益率表现出明显的反向走势。 2.板块分化态势加剧 2025年以来，REITs板块分化态势明显。从年初至今表现来看，消费REITs、保障房REITs、仓储物流REITs收益水平相对较高，特别在上半年区间内，涨幅均超20%。环保、高速公路、产业园区、能源REITs受市场关注度较小，行情上看，整体波动性较小，