东莞证券：房地产行业2026年上半年投资策略：调整幅度基本到位，但时间上可能仍有一段“磨底”期

投资要点： 基本面仍处于筑底阶段。截至三季度末，全国商品房销售面积累计同比下跌5.5%，全国商品住宅销售面积累计同比下跌5.6%，降幅相比8月末分别扩大0.8个百分点和扩大0.9个百分点。全国商品房销售金额同比下降7.9%，全国商品住宅销售金额同比下降7.6%，均延续前几个月同比降幅持续扩大的趋势。整体来看，前期的政策刺激效果已逐步弱化，房地产销售仍处于“磨底”阶段。 房企业绩继续承压，利润率持续下行。前三季度上市房企实现营业利润-358.52亿元，2024年四季度以来营业利润持续转亏，为统计以来首次。净利润及归属净利润分别为-585.17亿元及-647.41亿元，同比大幅增长318%及202%，亏损程度相比去年同期大幅扩大。盈利能力方面，2025年截至三季末，上市房企平均净资产收益率为-4.74%，在申万31个一级行业板块中排名倒数第1位，也是唯一一个净资产收益率为负数的行业。 未来可能仍有一段“磨底”期。当前中国房地产市场正经历调整期，多项指标仍处于磨底阶段。从绝对值来看，当前多项指标已回落至多年前水平。如房地产开发投资完成额从2021年峰值14.76万亿元跌至2024年10.02