迈点研究院：2026年1月住房租赁产业发展报告

一、月度百强榜单及解读

2026年1月住房租赁品牌传播力(MBI)100强榜单显示，住房租赁品牌传播力指数整体回落，表明行业在年初进入调整深化阶段。市场正从规模与声量的竞争，转向对运营效率、产品力与区域深耕能力的综合发展。当前市场格局呈现“主体均衡、结构分化”的特点：国资与民企品牌在数量上分布相当，共同支撑行业生态，但内部表现差异显著。头部品牌凭借长期积累的资源与认知优势持续领先；中后段品牌则处于动态调整中，其发展更加依赖差异化运营或区域深耕能力。与此同时，租赁社区与保障性租赁住房等政策支持领域保持增长，体现出结构性发展机遇与品牌战略执行的重要性。整体来看，住房租赁行业已步入以专业运营、质量提升和战略清晰为核心的高质量发展阶段。

从百强品牌指数环比来看，1月，全国住房租赁品牌指数环比下滑4.4%至51.18。其中国资系品牌指数下滑5.4%，本月为60.76；民企系品牌指数下滑5.3%，为43.63。

从百强品牌的数量来看，在本月百强榜单中，国资系与民企系在百强中各占据50位，这既体现了政策支持下国资的稳定参与，也反映了市场化力量的持续活跃，两者共同构成了当前行业发展的双支柱。

二、国资系品牌榜单及解读

2026年1月国资系品牌传播力TOP50榜单显示，头部国资系品牌格局保持高度稳定。“城发美寓”、“泊寓”、“Youtha有巢”稳居前三，显示出全国性国资品牌已建立起显著的规模与认知优势。与此同时，部分区域型品牌的排名跃升与新品牌的出现。“安居瑾家”与“新投海瑜公寓”排名显著提升，主要得益于其所在区域保障性租赁住房重点项目政策的支持与宣传。“叮咚公寓”、“青城青寓”等新晋品牌进入榜单，则反映出更多地方国资平台正积极入局，品牌化进程加速。榜单后段品牌指数集中且位次流动频繁，体现了市场化初期竞争的活跃度。整体而言，国资系品牌榜单反映出在政策框架下，行业竞争正从资产规模的“持有阶段”深化至运营效率与品牌价值的“精耕阶段”。未来，能否在履行保障职能的同时，构建差异化的产品力与专业的运营能力，将成为国资品牌在行业深化期中确立自身地位的关键。

三、国资系品牌细分榜单表现

1）品牌分区域榜单

从区域来看，本月西部地区品牌指数环比涨幅最大，上涨0.5%，指数为41.62；中部地区品牌指数下降幅度最大，下降7.7%，指数为106.31；其他区域品牌指数小幅下降。

本月，全国地区品牌无变化；东部地区品牌中，安居瑾家、新投海瑜公寓新晋榜单；西部地区品牌中，青城青寓新晋榜单；中部地区品牌无变化。

从品牌指数变化来看，安居瑾家、新投海瑜公寓、安居·乐筑、滨纷公寓环比涨幅超80%。

2）品牌分主题榜单

从主题来看，本月租赁社区品牌指数环比涨幅最大，上涨8.7%，指数为81.86，其次保障性租赁住房品牌指数环比上涨5.2%，指数为49.95；白领公寓品牌指数下降幅度最大，下降8.5%，指数为62.25，人才公寓品牌指数下降4.5%，指数为68.41。

本月，白领公寓主题品牌中，蕅寓新晋榜单；保障性租赁住房主题品牌中，青城青寓、雄安城发新晋榜单；人才公寓主题品牌中，叮咚公寓新晋榜单；租赁社区主题品牌无变化。

从品牌指数变化来看，经开萃寓、安居瑾家、新投海瑜公寓环比涨幅超150%。

四、国资系品牌细分维度

1）媒体指数

从媒体指数来看，1月媒体指数排名前十的品牌依次是：承寓、雅阁公寓、泊寓、东南青年汇、新黄浦·筑梦城、陆家嘴乐居、叮咚公寓、蕅寓、城发美寓、城投宽庭。其中，承寓的媒体指数增长显著，环比增长382.3%。

战略合作方面，泊寓与湖北交投产城控股集团有限公司近期达成战略合作，双方将在武汉联合打造 “泊寓城市青年家” 标杆项目，预计于 2026 年上半年推向市场。

融资方面，南京新居保障房二期资产支持专项计划项目状态更新为通过。

REITs方面，1月21日，招商基金管理有限公司发布招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告。

2）投资指数

从投资指数来看，1月投资指数排名前十的品牌依次是：城发美寓、Youtha有巢、华发优生活、上海地产城方、招商伊敦公寓、安居乐寓、泊寓、联投新青年、宁巢公寓、两江·知寓。其中，联投新青年的投资指数增长显著，环比增长4.2%。

项目开业方面，本月各企业项目开业速度加快，天津滨海壹棠服务公寓、新黄浦・筑梦城徐汇华理人才公寓、壹间公寓·桃源里、高投云锦 66 项目等多个项目开业，合计可提供百余套房源。

五、 总结与趋势展望

政策支持与市场细分同步加深。 近期各地保障性住房与人才公寓项目集中入市，并配套推出面向毕业生等群体的专项租赁政策，这表明政策供给正从“广覆盖”迈向“精匹配”。这种趋势将推动租赁产品进一步细分，运营策略更注重人群适配与服务深度。

国资民企协同演进。 国资依托资源与政策优势，持续夯实保障性住房供给基础；民企则凭借市场化机制与运营灵活性，着力提升产品体验与经营效率。二者并非替代关系，而是在各自优势领域深化发展，共同构成行业多元生态。

运营能力成为可持续增长的核心门槛。 头部品牌地位稳固、中后段频繁洗牌表明，规模与先发优势虽仍重要，但已不足以构建长期壁垒。真正影响品牌生命力的，是持续的产品迭代能力、精细化的成本控制以及对区域市场的深度运营能力。

金融支持更注重资产质量与现金流健康。 随着公募REITs扩围与资产证券化持续推进，资本市场对租赁项目的评估标准，正从关注规模转向聚焦资产的收益稳定性与运营健康度。这将促使企业提升项目的真实盈利能力和可持续经营水平。

整体而言，住房租赁行业已迈入以“稳健、专业、可持续”为关键词的高质量发展阶段。市场不再单纯以规模为导向，而是更加注重那些能够真正理解租住需求、建立高效运营体系、并实现社会效益与商业效益平衡的企业模式。未来的行业格局，将更多由那些兼具战略定力与运营韧性的品牌所塑造。

六、榜单数据说明

“2026年1月住房租赁品牌传播力榜单”数据来源于迈点品牌指数MBI，根据迈点品牌指数MBI 295家品牌数据汇总统计而成。具体说明如下：

1.迈点品牌指数MBI(住房租赁部分)说明

迈点品牌指数MBI(住房租赁部分)主要从媒体指数、投资指数2个维度分析品牌在互联网和移动互联网的传播力。这是迈点研究院自主开发的“迈点品牌指数监测系统” Meadin Brand Index Monitoring System(MBIMS)提供的一项免费数据分析服务。

计算公式：MBI=a*MI+b*II

注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数MBI数据；a、b，指系统中的加权系数；MI(Media Index)，指媒体指数；II(Investment Index)，指投资指数。注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。

（1）媒体指数（MI）：一段时期内，主流媒体、大众媒体、行业媒体和自媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量，具体渠道包括人民日报、新华社、央视网、百度资讯、今日头条、腾讯、新浪、网易、搜狐、凤凰、迈点、房天下、微信、微博、抖音、快手、小红书、视频号等。

（2）投资指数（II）：一段时期内，该品牌在大中华区市场的房源覆盖情况，具体要素包括累计开业情况、新增开业情况、累计签约情况、新增签约情况、城市覆盖密度、投资业主关注等。

2.统计时间：2026年1月1日-1月31日

3.监测范围：295家市场主流住房租赁品牌

基于百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取、5轮层层精校与自我审核，迈点品牌指数MBI最终得以化繁为简，将繁杂的数据表象精炼为客观指数并加以呈现。历经10年有余的数据积淀与深耕，迈点品牌指数MBI也日益成为洞察行业品牌发展变化的风向标。