精益运营 深耕价值-2025-2026中国奥特莱斯行业发展报告
序言
中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委员会成立六年来，以推动行业发展为己任，从解决问题入手进行产业研究，开展了多项活动和调研。今年为连续第 6 年发布《中国奥特莱斯行业发展报告》，洞察行业发展现状，分析行业机遇与挑战，探讨行业发展趋势。
今年《报告》的主题为“精细运营 深耕价值”。根据协会统计，截止到 2025 年底，全国有在营业奥莱项目约 265 个（不包括经营面积 5000 平方以下的以奥莱命名的折扣仓或特卖场），销售规模约 2480 亿元，比 2024 年增长 3.8%。《报告》从 2025 年国内零售市场发展现状、奥莱发展的主要特点、奥莱业态发展的市场机遇、奥莱发展的问题与挑战、奥莱发展的趋势展望等方面进行了系统阐述。
在这些阐述中，《报告》提出了六个主要观点：
一是头部集团优势突出，项目规模数量催生飞轮效应；二是名品折扣是奥莱的基调，品牌资源是业态发展的核心竞争力；三是解决供应链有多种手段，定制买断是正确且困难的路径；四是场景体验是双刃剑，需要平衡客流增长与利润损耗；五是业态整体规模存在边界，头部项目存在明显虹吸效应；六是精细运营是项目生存基础，长期深耕可构建竞争壁垒。
综合来看，随着奥莱更加紧密地融合文旅，一些项目已变身为主题化微度假目的地，第三代奥莱已经形成并持续发展。
奥莱业态是中国百货商业协会重点关注的领域，奥特莱斯产业发展工作委员会由协会直接运营，并定期举办“奥莱产业发展论坛”、“奥莱先锋行”、“奥莱发展研究”等活动，为奥莱运营商、商业研究机构、服务商、投资机构、地产商等搭建优质的沟通平台。
1 消费支出平稳增长
2025年我国经济运行持续保持总体平稳、稳中有进的发展态势。根据国家统计局的核算，全年国内生产总值1401879亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。全年全国居民人均可支配收入43377元，名义增长5.0%，扣除价格因素实际增长5.0%。
2025年社会消费品零售总额501202亿元，比上年增长3.7%。其中，除汽车以外的消费品零售额451413亿元，增长4.4%。
2000年以来社会消费品零售总额及增幅：
按经营单位所在地分，城镇消费品零售额432972亿元，比上年增长3.6%；乡村消费品零售额68230亿元，增长4.1%。按消费类型分，商品零售额443220亿元，比上年增长3.8%；餐饮收入57982亿元，增长3.2%。
2025年全国居民人均消费支出29476元，比上年名义增长4.4%，扣除价格因素实际增长4.4%。居民生活用品及服务、交通通信、教育文化娱乐、其他用品及服务消费支出增长较快。教育文化娱乐支出3489元，增长9.4%，比重11.8%；交通通信支出4306元，增长8.3%，比重14.6%；生活用品及服务支出1667元，增长7.7%，比重5.7%；食品烟酒支出8631元，增长2.6%，比重29.3%；衣着支出1554元，增长2.2%，比重5.3%。
全国人均消费支出增幅及比重：
2 业态分化较为明显
2025年社会消费品零售总额比上年增长3.7%，但由于生活方式和消费模式变化带来经营品类的差异，零售业态分化比较明显，其中限额以上零售业单位中便利店、超市、百货店、专业店零售额比上年分别增长5.5%、4.3%、0.1%、2.6%；品牌专卖店零售额下降0.6%。
2025年限额以上单位零售分业态增长率：
近几年的总体情况看，百货店的起伏较大，经济增速较快时，对时尚品质等非必需消费品的需求提升，相反则下降明显。奥莱具有抗经济周期的特性，在经过前几年的快速扩张期后，近几年增速比较平稳。
近几年限额以上零售单位分业态社零总额增长率：
3 线上趋缓线下回暖
2025年，网上零售额比上年增长8.6%，增速比上年全年加快1.4个百分点。其中，实物商品网上零售额增长5.2%，较2019年的19.5%大幅回落，线上零售增速已连续多年放缓。
结构上，我国实物商品网上零售额占实物商品零售的比重连续三年下降，2025年比重为26.1%，较2023年峰值27.6%下降了1.5个百分点，呈现持续下降趋势。
2015-2025年实物商品网上零售增长及实物商品网上零售额占比：
实体店铺保持增长。2025年，限额以上零售业实体店商品零售额比上年增长1.7%。满足居民品质化、个性化消费需求的新兴业态快速增长，仓储会员店、集合店、无人值守商店零售额均保持两位数增长；以高性价比为代表的折扣店零售额增速持续加快。入境免签、离境退税等政策优化实施，入境消费持续升温。
经过十多年的高速发展，中国网上零售市场逐渐进入存量竞争阶段，线上的流量红利、政策红利、资本红利逐步消退，获客成本持续攀升，线下实体商业的价值重新被市场认可，为线下商业带来了全新的发展机遇。
4 服务零售较快增长
2025年，随着扩大服务消费政策持续多点发力，服务供给更加优质多元，服务供需适配性上升，服务消费潜力加速释放，服务零售保持稳中向好的增长态势。2025年，服务零售额比上年增长5.5%，增速比前三季度加快0.3个百分点，高于同期商品零售额增速1.7个百分点。
以服务零售中的居民文化娱乐消费为例，近四年居民人均教育文化娱乐消费支出及占总消费支出的比例：
教育文娱消费的金额和比例逐年提高，金额上，2025年比2022年人均消费提高了1000元，比例提高了41%，是人均消费支出各类别中增长最快的。
文旅业态加快融合创新，消费新场景持续涌现，带动出行相关消费较快增长。2025年，文体休闲服务类、旅游咨询租赁服务类、交通出行服务类零售额增速明显快于整体服务零售增速。
国家电影局数据显示，2025年，全国电影票房收入518.3亿元，比上年增长21.7%。网络问诊、在线培训等新型服务发展活跃，信息消费延续快速增长态势。2025年，通讯信息服务类零售额在上年快速增长的基础上保持两位数增长。
5 新兴业态活力释放
实物商品网上零售额增长5.2%，尽管增速回落，仍快于社会消费品零售总额的增幅。其中直播带货、即时零售等消费新业态新模式快速成长。直播电商行业保持良好发展态势，直播交易额比上年增长11.3%；即时配送快速发展，更好更快满足消费者需求。
实体店铺中，满足居民品质化、个性化消费需求的新兴业态快速增长，仓储会员店、集合店、无人值守商店零售额均保持两位数增长；以高性价比为代表的折扣店零售额增速持续加快。
首店经济、首发经济也成为吸引消费者的重要手段。2025年上海新增首店1093家、举办首发活动近3000场，全球及亚洲首店占比持续攀升，高能级首店占比达16.8%，数量和质量稳居全国首位。2025年北京新增首店1068家，比2024年增长11.3%，其中高能级首店159家。
这些首店不仅带来了新颖的商品和服务，还通过独特的店面设计、专属的优惠活动等，吸引了大量消费者前来打卡消费。
同时，品牌新品首发活动也层出不穷，企业通过举办新品发布会、限量发售等活动，激发消费者的购买欲望，提升品牌影响力。
据中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委员会统计，截止到2025年底，全国有在营业奥特莱斯项目约265个（不包括经营面积5000平方以下的以奥莱命名的折扣仓或特卖场），销售规模约为2480亿元，比2024年增长约3.8%，其中有新开店带来的增长和同店的增长，总体与2024年的增长水平持平。
2025年全年新开业奥莱项目14家（不含面积较小的连锁仓储式折扣店或特卖场，具体名单见附件二），略高于2024年的12家。
近几年奥莱业态的总体情况：
具体来看，2025年中国奥莱市场主要有以下主要特点。
1 市场规模稳健增长，头部效应持续增强
2025年，奥莱市场规模稳步提高，特别是集团企业的奥莱项目业绩普遍较好，头部运营商集中度持续提升，百联、首创、王府井、杉杉、砂之船、佛罗伦萨小镇六大奥莱集团共有奥莱项目约88个（截止2025年底），占奥莱总量的三分之一，包括杉杉（22家）、砂之船（19家）、王府井（16家）、首创（15家）、百联（9家）、佛罗伦萨小镇（7家）等。6大集团销售约占全国奥莱市场的近三分之二，即三分之一的店数形成近三分之二的销售规模。2025年新开的14家项目中，属于六家集团公司的项目共有4个，占比近三分之一。
另外，荟品仓、bigoffs等仓储式特品牌卖场也呈快速发展的态势，因有的店面规模较小，未纳入本报告分析范围。
1）王府井奥莱的经营情况
2025年，王府井奥莱营收达到23.74亿元，比2024年增长4.47%，超过行业平均水平；奥莱业态的营收占集团的比例稳步提高，达到21.91%，比2022年大幅提高超过5个百分点，比2020年时的仅占9.1%提高一倍。奥莱业态也成为王府井集团各业态中，利润的重要贡献来源。
王府井奥莱近年经营情况表：
王府井奥莱·香江小镇
2）百联奥莱的经营情况
百联奥莱从2006年第一座青浦奥莱开业以来，已在全国布局了九城十店（包括筹建中的成都百联奥特莱斯广场），总管理规模105万平方米，公司践行“精品定位、全国布局”的核心策略，持续构建“微度假”新生态。2025年销售客流双增长，年销售额160亿元。其中青浦百联奥莱连续14年实现蝉联全国销冠，2025年销售额达63亿元。 百联奥莱近年经营情况表：
从上表中可以看出，四年来营业收入持续增长，毛利率也在逐年提高，从2022年的72.17%提高到2025年的79.49%，这在激烈的竞争环境下，尤显难能可贵。
3）砂之船奥莱的经营情况
砂之船的整体业绩呈上升的态势，集团2025年总销售额263亿元，同比增长11%。以在新加坡上市的砂之船房托资产中的四个奥莱项目组合为例，销售额保持稳定增长，四家合计增幅为2.51%，客流量大幅提高，合计增长22.93%，租金收入合计增长2.74%。
砂之船房托资产中的四个奥莱项目经营情况：
砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）中的四个奥莱项目的租金收入情况：
4）首创奥莱的经营情况
首创奥莱近几年的发展一直较为稳健，整体经营情况没有披露的数据。主要参考华夏首创奥莱REIT（底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目）发布的季度主要财务指标，了解其经营情况。
首创奥莱REIT的季度经营情况：
从上表中可以看出，2026年一季度，首创两个奥莱项目的多项指标均处于2025年一季度以来的最优值。
首创奥莱
头部企业在拿地、招商、运营全链条的优势正在形成飞轮效应，中小单体项目的生存空间将被进一步压缩。但这并不意味着单体项目毫无机会，具有特殊区位优势、独特文化个性或卓越体验能力的单体项目，仍能凭借差异化定位找到立足之地。
2 消费场景重构，购物+休闲成主流范式
奥莱行业正突破传统零售边界，从单一折扣零售向“购物+微度假+社交体验”转型。这背后有多重原因：随着生活条件的改善，物质需求减弱，精神层面的需求提升；Z世代与年轻家庭成为消费核心驱动力，消费动机转向“休闲社交+理性升级”；市场竞争加剧，商业项目除了提供商品零售，更要提供情绪价值等。
1）零售与文商旅体的深度融合
消费者不再仅为“捡漏”，更追求“逛、玩、拍、享”的沉浸式体验，因此，从“价格导向”转向“体验导向”，“微度假”“城郊一日游”成为奥莱的高频消费场景。项目的经营也从单一功能价值向多元体验升级，愈发注重即时满足的便捷性、场景化的沉浸感，以及情感共鸣带来的深层价值认同，这从需求端对零售业态的融合提出了要求。在其它业态中，书店+咖啡、超市+餐饮、百货+艺术馆已成为常态，奥莱的消费场景升级与体验增值，可以概括为从折扣场到生活方式目的地的转变，从折扣卖场演变为集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的微度假中心。
佛罗伦萨小镇的儿童体验项目以“奇幻丛林”家庭游乐中心为核心，覆盖多个城市门店，提供沉浸式亲子游乐体验，结合VR科技与实体闯关设施，适合不同年龄段儿童。
砂之船（中东长春）奥莱拥有超10000㎡整层主题室内儿童乐园，乐园以童话世界为主题，色彩梦幻而丰富，造型充满想象力，吸引了大量家庭客群前来消费和娱乐，为商场带来了稳定的客流。
2025年底启幕的湾里·王府井WellTown，面积达18.7万平米，涵盖文化艺术、运动娱乐、环球美食、亲子体验四大板块，设免费摆渡车承接环球度假区外溢客流，汇聚超百家首店形成差异化优势。
湾里•王府井 WellTown
北京斯普瑞斯奥莱二期整个3层，打造为弹力猩球·超级运动中心，是一个主打科技感与体能挑战的大型室内运动乐园。
北京斯普瑞斯奥莱
万象滨海购物村
还有一些项目通过举办国际时装周、潮流体育节等方式，将秀场直接转化为消费场景，实现“看秀即买”闭环。
2）以主题节庆方式增强消费转化
以主题节庆方式增强消费转化与品牌黏性也是消费场景重构的重要方式。2025年5月17日，第十五届昆明官渡非遗联展（巡展）首站落地王府井奥莱•滇池小镇，以"非遗+"模式联动商业综合体、青年潮流文化，重构传统技艺价值体系。
王府井奥莱•滇池小镇
2025年11月7日至16日，砂之船（重庆两江）奥特莱斯连续举办八届的“红色第五季”主题活动，实现业绩同比增长23%，客流同比增长17%。
砂之船（重庆两江）奥莱
奥特莱斯通过业态融合、场景创新、文化赋能科技应用实现，打造复合型商业文旅目的地，既满足了消费者对性价比与体验的双重需求，又为商业地产和区域经济注入新动能。
随着奥莱更加紧密地融合文旅，变身为主题化微度假目的地，第三代奥莱已经形成并持续发展。从第一代到第三代奥莱业态的基本情况：
3 客群结构年轻化，Z世代成核心驱动力
Z世代通常指1995年至2009年出生的一代人，估算在中国约有2.6亿人，占总人口近19%，特别是现在这个群体开始走上社会，有的已经成家立业，正是当前消费市场中最具活力和影响力的群体。
早期主打名品折扣的奥莱项目，经营品类多为知名品牌，甚至是大牌奢侈品，客群往往以事业有成的中青年人为主。如中国第一家奥莱--燕莎奥莱，早期的核心客群是追求高性价比与品质生活且有较强支付能力的群体。随着奥莱经营品类结构的变化，如增加运动、体验等元素，Z世代开始成为主力客群。
在消费动机上，年轻群体追求“质价比”与“情绪价值”，他们不再盲目追求原价奢侈品，而是更看重商品价值与价格的匹配度。在工作压力下，年轻人将逛奥莱视为一种“微度假”生活方式。奥莱通过艺术装置、主题市集、轻社交活动（如咖啡节、宠物友好市集）打造松弛感场景，让年轻人在购物之外获得情绪释放。并且奥莱一般布局开阔、动线舒缓、配有大量绿化，避免市中心商场的拥挤感，更适合“漫无目的逛一逛”的休闲需求。
在消费方式上，Z世代具有超强的社交属性，超80%通过抖音、小红书等社交平台获取折扣信息，形成“种草—预约—到店—分享”消费闭环。小红书、抖音等平台上的“奥莱穿搭”、“捡漏攻略”、“必买清单”等内容持续发酵，形成圈层传播效应。年轻的消费者不仅为购物而来，更为“发朋友圈”、“拍vlog”而来，很多奥莱项目已成为新型社交打卡地。
在消费品类上，奥莱成为家庭周末出行的高频目的地，家庭消费相关品类占很大比例，如亲子乐园、家庭餐饮的需求旺盛，“一人购物，全家消费”模式普及。
兰州杉杉奥特莱斯的活动吸引大量年轻人
奥莱一方面引入大量运动潮牌、轻奢、设计师品牌，同时举办快闪店、联名展，辅以多种亲子、体验、互动元素，满足年轻人对潮流与个性化的追求。
4 运营模式升级，数字化驱动全渠道融合
中国百货商业协会认为，数字化既是降本增效的工具，也是提供体验的手段；既是线下引流的工具，也是直接销售的手段。在奥莱的经营中，这些方面都得到了充分重视。当前数字化的发展从线上线下竞争进入到融合互补的阶段，线上流量红利消退推动双向渗透，零售数字化转型进入理性务实的新阶段。
一方面，线上平台通过资本收购、战略合作、直接开店等方式，逐渐强化与线下的深度融合发展。另一方面，实体零售经历了前期的迷茫、冲动、失败，对线上业务和数字化越来越采取了更为务实的态度。如抛弃投资大、运营重的PC电商和APP，采用更轻的小程序；重视私域流量营销，提升会员服务能力；借鉴社群营销、团购等新模式，拓展宣传和销售渠道。
随着人工智能、物联网等数字技术的成熟应用，零售业的数字化建设进入新的发展阶段，向供应链、运营、管理、服务全链条的智能化融合升级。数字化不仅仅是单纯的渠道工具，而是成为驱动企业业务发展的核心引擎，渗透到企业的品牌招商、供应链管理、门店运营、用户运营、营销服务、财务管理等全业务流程。
在零售行业数字化转型与消费体验升级的双重驱动下，奥莱等实体商业通过构建“线上+线下”融合的生态闭环，提升用户黏性与客流转化效率：线上特卖平台依托大数据精准分析用户偏好，以个性化推荐、限时秒杀、会员专属福利等运营策略激活用户活跃度，同时通过社交裂变、积分体系等机制增强用户粘性，形成高频次、高复购的消费习惯；线下则以场景化设计为核心，通过打造主题街区、沉浸式艺术装置、互动体验空间等，将购物行为转化为集休闲、娱乐、社交于一体的生活方式体验，例如利用光影技术营造梦幻消费场景，激发消费者的探索欲与购买欲，最终实现线上流量沉淀为线下客流、线下体验反哺线上活跃的双向赋能，推动商业体从单一销售渠道向全场景消费生态的转型升级。
百联奥特莱斯：打造“数智奥莱”行业样板，加速AI商业新跃迁。截至2025年5月，完成7家奥莱项目全面上线，落地超10项商户标准流程与27项内部管理流程。依托“i百联”“百联云店”小程序及抖音直播，构建全域数字化生态。线上渠道在引流、会员运营和直播带货方面的贡献持续扩大，尤其在节假日营销中占比突出。
百联奥莱的科技体验活动
王府井奥特莱斯：奥莱小程序全年有效，订单支付额大幅增长，线上商城SKU超十万件，累计会员突破200万人；各门店深耕抖音本地生活与直播矩阵，全年累计直播近2万场，抖音电子券核销额同比增长近四成（均为截止2025年底）。
兰州杉杉奥特莱斯：将直播置于数字化战略核心，通过组建专业直播团队，运营全平台粉丝矩阵，以轻松接地气的互动风格拉近与消费者的距离。依托自有会员与客流数据系统，锁定客群消费习惯（季度囤货、跨城打卡），定制直播内容与优惠节奏，避免盲目开播，形成线上线下互相反哺的良性循环。
砂之船奥特莱斯：率先实现“全业务上云”，构建“业务云、财管云、组织云”三朵云架构，年均节约硬件投入约300万元。通过自研BI系统与机器人流程自动化，管理者可实时掌握车流、客流、销售等数据，实现从“人控”到“智控”的升级。通过“夜奥莱”平台，实现线上线下深度融合，构建了强大的私域流量池与创新营销阵地。“夜奥莱”小程序满意度评价系统，实现顾客线下交易服务即时反馈，驱动会员精细化运营与体验持续优化。
砂之船“夜奥莱”平台
首创奥特莱斯：依托全新小程序，2026年五一期间全国总客流达200万，新增会员同比提升70%，会员消费占比达69%，实现“折扣+体验+数字化”融合运营。通过会员管理系统沉淀顾客数据，构建用户画像，实现精准推荐与个性化权益推送。
首创奥莱
5 资本助力盘活，凸显奥莱实体渠道价值
随着全域融合的发展，零售终端的资产价值日益体现。当前股票市场更侧重科技类题材的发行上市，线下零售企业的上市机会越来越少，发行公募REITS成为一个重要的选择，特别是继消费类公募REITs之后，国家又推出商业不动产REITs的发行，为奥莱项目提供了与资本市场对接的机会。
公募REITs有三个明显特征：成熟稳定、有限杠杆、强制分红。其区别于股、债等资产，独特的定位使其成为股票、债券外的第三大类资产，因资本利得和强制分红等特性又具备股性和债性的特征，投资风险及收益处于两者之间，中风险、中收益。对于稳健经营的商业地产项目来说，发行REITs是一个与资本市场对接的有效手段。
REITs、股票、债券的区别：
来源：国泰海通证券
2024年3月，我国首批消费类公募REITs上市以来，目前，国内市场共有12支消费类公募REITs产品。
12支消费REITs完整名单与底层资产类型：
其中有2支奥特莱斯REITs（华夏首创奥莱REIT和中金唯品会奥莱REIT），而自2025年底商业不动产投资信托基金试点的公告发布后，又有2支商业不动产REITs获得受理，即中金唯品会商业不动产REIT和国泰海通砂之船REIT。
国内市场2支已上市和2支已受理的奥莱REITs产品的基本情况：
与其他商业业态相比，奥特莱斯凭借“名品+折扣”的经营模式，能够有效贴合不同经济周期下的消费需求，拥有更广泛的消费群体支撑，具有较强的抗周期属性。而优质奥莱项目作为底层资产申报消费基础设施REITs或商业不动产REITs，有助于公司打通商业重资产“投融管退”全链条，盘活存量资产、优化资本结构，助力企业进入良性循环。
三、 奥莱发展的市场机遇
1 扩大内需政策持续释放
扩大内需是国家的战略定位，党中央明确将“扩大内需”作为长期战略基点，是构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”新发展格局的核心支撑是推动中国式现代化、实现高质量发展的“战略之举”。
国家持续把扩大内需、提振消费放在优先位置，系列促消费政策落地实施，为零售业的发展营造了良好的政策环境，带来了全方位的发展机遇。国家多部门持续出台《中共中央国务院关于提振消费专项行动方案》、《城市商业提质行动方案》、《关于加快场景培育和开放推动新场景大规模应用的实施意见》、《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》、《关于进一步优化离境退税政策扩大入境消费的通知》、《关于开展消费新业态新模式新场景试点工作的通知》等系列政策，从消费补贴、以旧换新、商圈升级、首店经济扶持、税费减免等多个维度，为百货零售业发展提供政策支持。
2025年政府工作报告将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为2025年经济工作首要任务，多项政策密集出台：商务部等部门联合发布《零售业创新提升工程实施方案》、《关于完善现代商贸流通体系推动批发零售业高质量发展的行动计划》等政策在2025年落地实施，明确将“数字化赋能”作为主要任务之一，推动实体零售与数字经济深度融合，形成新质生产力，提升零售效率，为零售企业借助数字化转型升级释放政策红利。2025年4月16日商务部等9部门联合发布《服务消费提质惠民行动2025年工作方案》，旨在推动扩大服务供给、创新多元化消费场景、提升服务品质、改善消费体验，推动商旅文体融合，释放服务消费发展潜力，为经济高质量发展提供有力支撑。
城市更新的相关政策为奥莱参与老旧商业设施改造提供了清晰路径、政策支撑与多元机制，核心是以存量提质增效为导向，通过规划引领、功能转换、业态升级、数字化赋能，结合政府引导与市场运作，实现老旧商业空间的再生与价值提升。
这些政策有效降低了奥莱项目改造与长期运营成本，通过场景升级、消费环境优化进一步提振居民消费意愿，同时依托存量盘活、多元融资与业态创新，显著增强了奥特莱斯行业的抗周期能力与可持续发展韧性。
2 追求质价比成消费主流
“追求质价比”已成为中国消费市场的核心共识，标志着消费者从“性价比”时代迈向“品质与价格平衡”的理性新阶段。这一趋势并非偶然，而是经济结构转型、消费心理成熟、技术变革与市场供给升级共同作用的结果。
从经济结构看，当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段，消费模式发生变化；从技术变革看，各类数字化工具让“质价比”信息透明化，消费者决策更精准；从市场供给看，各种业态和渠道极大丰富，消费者有丰富的选择。也就是说，消费者追求质价比，既是经济状况的决定，也有技术手段来实现。
消费者追求“质价比”，既要求产品具备扎实的功能与品质基础，又渴望通过设计美学、文化认同、情感共鸣等元素获得精神满足。奥莱需以以场景化体验深化情感连接、以可持续实践构建长期信任，在“理性价值”与“感性价值”的平衡中重塑竞争力，方能在消费分层加剧的市场中赢得用户青睐。
Z世代已逐渐成为消费市场的核心客群。他们成长于互联网与社交媒体高度发达的时代，对价格敏感度与信息获取能力并存——超80%的消费者习惯通过社交平台主动搜索折扣信息，热衷参与品牌限时秒杀、会员专享优惠等活动。他们的消费观念从“面子消费”向“价值消费”的转型。
年轻的消费者不盲目追捧奢侈品的logo溢价，而是更看重商品的实用性、性价比与使用频率。相较于无品牌标识的低价商品，他们更倾向以优惠价格购买具有品质保障的品牌货。高端运动品牌的产品迭代速度快，奥莱渠道的折扣商品款式不过时，正价与折扣价差距显著，恰好契合了理性消费下“花合理的钱买优质商品”的核心需求。
奥莱“名品+折扣”模式精准捕捉了消费市场的“理性与感性”双重需求，消费者既追求低价又渴望品牌，奥莱通过规模化采购与库存优化，既满足年轻客群“薅羊毛”的社交乐趣，又以品牌背书提供“高性价比面子”；其开放式场景与一站式体验更强化了家庭消费属性，使这一模式保持稳定客流。
3 下沉市场潜力加速释放
当前一二线市场商业竞争过于激烈、经营成本过高，在一些城市中，奥莱业态已趋于饱和，而下沉市场有较大的优势：
1）经济增长较快。以三四线城市和县域为代表的下沉市场，占全国七成以上人口。县域商业体系建设稳步推进，县乡市场供给持续改善，市场活力不断激发。2025年乡村消费品零售额增长4.1%，增速快于城镇0.5个百分点。2026年一季度，包含镇区和乡村地区的县乡消费品零售额占社会消费品零售总额的比重为40.3%，比上年同期提高0.1个百分点。
2）二是竞争相对较弱。与很多一二线城市动辄3、5家甚至7、8家奥莱相比，在一些地级市场，奥莱项目往往是仅此一家或者是空白。
3）经营成本相对较低。例如招商门槛相对较低，租金和人工费用水平更是明显低于一二线城市。
4）地方政府希望把消费留在本地，并盘活地方存量商业项目，因此有强烈的招商引资需求，把奥莱作为一个重要的招商业态，提供一定的优惠政策支持，如土地优惠、税收减免、配套补贴等政策倾斜。希望通过引入头部奥莱项目打造区域消费地标，既满足本地居民“高性价比购名品”的需求，又吸引周边城市消费回流，形成“商业+文旅+就业”的多赢局面。
下沉市场的奥莱已成为行业确定性新增长极。很多项目不仅做单城生意，而是以邻近高速口、高铁站为基点，辐射周边30-80公里多个县市，聚合百万级有效客群。比如晋中天美杉杉奥特莱斯是连接太原与晋中的重要商业枢纽，辐射晋中、太原等周边地区，正在推进的三期扩建项目完成后，将与周边有机联动，提升广场的辐射效应。
晋中天美杉杉奥特莱斯
根据中国百货商业协会的统计，2024年新开业的12家奥莱中，有5家在三四线城市，占比接近一半。2025年新开业的14家奥莱中，有5家在三四线城市，占比36%，稍有减少。
2025年三、四线奥莱项目拓展情况:
值得注意的是，下沉市场奥莱的经营也面临诸多挑战，下沉市场的专业运营人员相对缺乏；一些大品牌出于品牌形象和战略布局考虑，在低线城市布局非常谨慎，或进驻要求条件高。项目往往需要独特的建筑风格、宽敞舒适的购物环境、丰富的商品和服务选择，来弥补大品牌少的不足。
4 线下商业价值持续回归
经过十多年的高速发展，中国网上零售市场逐渐进入存量竞争阶段，线下实体商业的价值重新被市场认可，为线下零售业带来了新的发展机遇。数据显示，2025年全国实物商品网上零售额增速为5.2%，较2019年的19.5%大幅回落，线上零售增速已连续多年放缓。结构上，我国实物商品网上零售额占实物商品零售的比重连续三年下降，2025年比重为26.1%，较2023年峰值27.6%下降了1.5个百分点，呈现持续下降趋势。
2015年以来社零增长率和实物商品网上零售增长率：
线上增速下降的原因，一是流量红利、政策红利、资本红利逐步消退，获客成本持续攀升。当前线上商城的成本，与线下开店的成本，并没有太大的差距。
二是消费需求升级，从“买商品”到“买体验”。现代消费者，尤其是Z世代和年轻群体，不再满足于单纯的购物行为，而是追求情绪价值与沉浸式体验。逛街已成为朋友聚会、情感交流的重要方式。同时，消费者也更乐见所见即所得：服装试穿、家居体验、美食即时享用等“可感知”服务，是线上无法替代的核心优势。奥莱集购物、餐饮、娱乐、社交于一体的设计和商品组织，更好地满足了新的消费需求。
三是商业模式进化，线上线下深度融合。传统“非此即彼”的竞争格局已被打破，O2O融合成为主流趋势。线下商业普遍采用小程序或社群手段，也可以提供快捷的线上服务。另外，利用会员系统、消费画像实现精准推荐，也提升了客户黏性。
在此背景下，品牌方与消费者均开始重新审视线下实体的价值。对于品牌方而言，线下商场不仅是商品销售渠道，更是品牌展示、用户体验、私域沉淀的核心阵地，是品牌与消费者建立深度连接的重要载体。越来越多的新消费品牌、线上网红品牌，开始从线上走向线下，入驻实体商场开设实体门店，为奥莱等实体零售带来了全新的品牌资源与客流增量。对于消费者而言，线上购物的新鲜感逐步消退，对线下体验式、场景化、社交化消费的需求持续提升，线下实体商业的不可替代性持续凸显，为奥莱等线下零售客流复苏提供了基础。
资本市场的关注与是线下商业，特别是奥莱业态价值持续回归的重要表现。
5 REITs打通投融管退通道
国际市场上，REITs和基金是奥特莱斯资产的主要持有者，优质奥莱组合具有极高的资本化价值。在中国百货商业协会《2024-2025奥莱行业发展白皮书》中，对美国、欧洲市场奥莱业态REITs的情况进行了详细梳理，此处不做赘述。
2024年3月，我国首批消费类公募REITs上市，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体，期间已已有2支奥莱REITs成功上市。2025年底商业不动产投资信托基金试点的公告发布后，又有两支奥莱REITs获得受理(4支奥莱的情况在前文中已有简单介绍)。这4支奥莱REITs均凭借奥莱业态强抗周期、高出租率、稳现金流的核心优势，获得资本市场高度认可，不仅为行业盘活存量资产、打通“投融管退”闭环提供了范本，更印证了奥莱作为优质商业底层资产的稀缺价值与长期投资吸引力。
新申报的中金唯品会REIT和国泰海通砂之船REIT标的资产均为区域内排名第一的奥特莱斯。其中，中金唯品会REIT标的资产为郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，分别位于郑州市、哈尔滨市，均为省内销售额排名第一的奥特莱斯项目。两项目分别于2016年、2015年开业，近三年联营销售额复合增长率分别为7.21%、7.13%，出租率均在99%以上。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为4.84%、5.12%。
国泰海通砂之船REIT标的资产为砂之船（西安）奥特莱斯，位于西安市，是西北区域销售额排名第一的奥特莱斯项目。2017年开业至今运营情况稳健，近三年联营销售额复合增长率8.67%，平均出租率98.29%，客流量年复合增长率约9.13%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为5.46%、5.80%。
砂之船（西安）奥莱
REITs机制为企业打通了“投资-融资-运营-退出”的完整闭环：企业可通过发行REITs将存量资产转化为流动资金，用于新项目投资扩张；同时借助公开市场融资降低债务压力，并由专业团队提升资产运营效率；最终通过二级市场交易实现资本退出，形成“开发-培育-退出-再投资”的良性循环，有效推动行业规模化、专业化。
6 城市更新助力项目升级
城市更新为奥莱发展创造了低成本扩张与业态升级的双重机遇，通过政策支持和存量物业改造，推动奥莱从传统折扣卖场转型为融合消费、文化、旅游的新型城市生活空间。实现了供需对接。有三个现象：
一是政策红利释放，奥莱成城市更新优选方向。国家将城市更新列为战略任务，多地出台政策鼓励传统商业设施转型升级。财政部与住建部联合发布《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，明确对符合条件的实施城市更新行动城市给予定额补助，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。北京、重庆等地鼓励商业与文旅体展融合，支持利用数字技术打造新消费场景，为奥莱植入体验内容提供政策依据。奥莱凭借稳健的运营模式和强引流能力，成为存量商业改造的热门选择。
二是存量物业改造，加速轻资产扩张。随着商业地产进入存量时代，大量郊区购物中心、百货商场面临客流下滑。奥莱凭借其对区位要求低、改造周期短、品牌资源强的优势，成为盘活老旧物业的有效路径。
无锡悦尚奥莱、王府井UP TOWN奥莱等项目均由旧商场改造而来，实现“轻改造、重运营”的高效转型。
武汉方圆荟•奥莱，由武汉海宁皮革城转型而来，是世纪金源集团首个城市奥莱项目，通过商业模式重构和空间升级，实现存量商业空间的转型，总体量约21.16万平方米。
郑州中原百联奥特莱斯城市更新项目，已正式纳入郑州市城市更新项目库（2026年3月公示）。项目总投资20.94亿元，包括建设1578个停车位；增设约7500㎡生活服务超市、6600㎡儿童娱乐空间；打造 8.5万㎡商业服务空间，引进300+品牌。
重庆南岸上海城“嘉发·华盛奥莱天地”项目，是原百联南岸上海城购物中心和红星美凯龙租约到期后，由嘉发集团与华盛商业联手打造新型商业综合体。项目投资6亿元，定位“奥莱名品折扣+精致生活体验”，分东、南、西、北四大区域，构建全客龄、全业态、全时段消费场景，计划于2026年完工。
三是促进“折扣+体验”复合生态构建。城市更新中，政府部门更强调公共空间品质与消费场景创新，倒逼奥莱从单一零售向“购物+休闲+社交+文化”复合功能升级。
百联青浦奥莱二期项目，规划打造亚洲最大奥莱综合体，推动“一期+二期”联动升级。预计2026年9月底开业，新增 100家商铺，总建筑面积达 20万㎡；打造“微度假”空间，联动崧泽文化与青浦水韵，融合亲水平台、宠物乐园等体验业态。拓展商业空间与多元运营的叠加效应，丰富新型社交空间。
百联青浦奥莱一期+二期
四、 奥莱发展的主要挑战
1 竞争白热化与消费分流
在中国百货商业协会上一年的奥莱年度报告中，对消费者的分流问题进行了系统阐述，包括出境分流、同业分流和异业分流（如免税、百货折扣）。本年度报告对相关数据进行持续更新。
1）出境分流：根据国家统计局的统计公报，2025 年内地居民出境1.68亿人次，2024年和2023年分别为1.46亿人次和1.01亿人次，呈现明显上升的态势。其中，根据联合国世界旅游组织发布的统计报告显示，2023年中国游客海外消费金额达到1965亿美元，超过美国和德国，成为最大出境旅游消费国。2024和2025年没有直接的消费数据，但超过2023年的1965亿美元毫无问题。出境消费的品类结构中，珠宝、高化、名牌服装等高端商品中比较大，直接分流了国内奥莱的市场。
2）同业分流：除了持续新开项目的竞争和分流外，有三个新的变化：一是大体量奥莱的聚集效应。如砂之船（福州）超级奥莱，建筑面积超33万平方米，是目前中国已建成并运营的单体建筑面积最大奥莱项目，商业体量超越传统远郊型奥莱，具备城市级消费枢纽功能。百联青浦奥莱，一二期建筑面积超过20万平方米。王府井welltown，建筑面积达19万平方米，是华北地区最大的奥莱。
二是荟品仓、BIGOFFS等仓储式奥莱品牌以“小体量+品牌定制”模式快速渗透，对传统奥莱形成一定的压力。
三是轻资产模式越来越普遍，大型奥莱集团凭借招商、管理等方面的优势，以品牌和管理输出方式轻资产扩张。
3）异业分流：一个是百货店的特卖场，一些单品的折扣力度与奥莱店相当。另一个需要重点关注的是品牌直接建设线上渠道。绝大多数奢侈品品牌都已建立了自己的电商渠道，或者入驻电商平台开启线上旗舰店，或者开设官方公众号或开发小程序商城，或者试水直播带货。品牌通过建设自有渠道，一方面分流了线下实体的销售，同时对线下的依赖减少，总体铺位数量压缩，导致部分项目招商困难。
2 定位模糊与业态同质化
现代零售业经过30多年的发展，按经营标的划分，有三个发展阶段，即以商品经营为核心、以渠道建设为核心和以客群经营为核心；按照经营方式划分，也有三个发展阶段，即扩大规模阶段、差异化经营阶段和精耕细作阶段，当前就是“以客群为中心的精耕细作”。在这样一个阶段，理解消费需求，把握消费发展趋势就变得尤为重要。
在对周边客群充分理解的基础上，进行相应的品牌和业态组合，实现差异化运营，这是一个项目成功的第一环。现实中，很多项目实际上缺乏清晰的定位，导致项目同质化，互相照搬。
具体有很多表现，如品牌组合雷同，运动和休闲品牌，各大奥莱项目在品类和价格上大同小异。在一线及新一线城市的核心奥莱项目中，消费者普遍反映“逛来逛去都是那几个品牌”，形成了明显的体验疲劳。
运营模式趋同，普遍依赖“高折扣+低租金”招商策略，缺乏会员体系深度运营、场景化体验设计与数字化赋能。
空间设计理念复制，如小镇奥莱普遍采用“欧式小镇”风格，仿建石板路、喷泉、钟楼、拱廊，缺乏地域文化融合。因为没有特色，很多项目缺乏竞争优势。
经营同质化背后原因，一是供应链能力欠缺，招商资源稀缺。大品牌对奥莱渠道控制严格，仅允许少量“专供款”或“尾货”进入，且优先供给头部项目，大量的中小项目引入中低品牌为主，形成品牌同质化。
二是开发商和地方政府的复制冲动。为快速收回投资或引入商业项目，地产商或地方政府往往照搬行业成功模型，在缺乏专业运营团队的情况下，重“拿地”轻“运营”。
三是行业玩家多，少数项目实现个性化，大部分项目大众化，给消费者的体验就是A项目和B项目没多大差别。
3 品牌资源与供应链挑战
近几年，由于线上的冲击以及高端商品消费的减弱，在奥莱项目越开越多的同时，国际品牌却在收缩线下规模，减少实体店开业数据，也就是蛋糕变小了，分蛋糕的人却多了。在这样一个为争夺头部品牌的折扣商品而激烈竞争的市场中，能够得到奢侈品与头部运动品牌资源的，多为领先的奥莱运营商，中小项目难以获得正品授权。
结果显而易见，一是招商困难。一些中小项目招商不足，只能以中小品牌或低折扣品牌替代，造成品牌力不足，消费者体验不佳；或者大面积填充体验类业态，但其租金收益大大低于零售类业态，导致财务报表不佳。
二是招商成本加大。有的项目为吸引大品牌，不惜牺牲租金收益，或提供各种补贴，甚至是销售保底的方式，来吸引知名品牌的入驻，实际是在很大程度上造成行业的内卷。有的干脆以中小品牌替代，而这些品牌的频繁替换，也加大了运营成本。
为改善招商资源不足的问题，运营商们采取了各种办法，但每个办法后面都有很大的局限性。如终端店铺采取自营方式，对自有资金和运营能力要求极高；对一些品牌进行定制买断经营，要求具有一定的规模基础和较高的周转水平；通过数字化工具提高效率，对数字化的投入能力和运营能力也有很高的要求。
4 运营能力弱与体验短板
奥莱的运营水平和体验直接相关，优秀的运营带来良好的购物体验。运营能力是一项系统工程，对于奥莱来说，主要包括以下五个方面。
奥莱运营能力体现：
虽然细分了五个主要的方面，但相比实践中的精细化运营要求，这个划分还是比较粗糙的。在很多方面，奥莱的运营都存在短板。例如，有的项目把招商赋予过高的权重，认为完成招商就完成了整个运营的大部分，项目只要管好环境和物业，品牌做好销售，就各自安好了。在激烈竞争的存量市场中，完成招商只是迈开了一小步，后续运营更是考验企业能力的重点。
再比如，在会员的深度运营上，良性运营的奥莱，既有品牌力，又有价格优势，同时又有较好的品类组合，所以奥莱相比其它多种业态，更具备多次复购条件（如砂之船长沙奥莱，2024年的会员复购率高达53%）。但实际上，大部分项目的会员运营很薄弱，甚至不如入驻品牌的会员管理体系。
数字化运营同样也是个难点。前文提到全渠道融合已是大势所趋，但真正数字化运营水平较高的，只是极少数的项目。例如某头部奥莱品牌，2024年其VIP会员总量已达1600万，通过私域流量运营实现高效转化，会员消费占比高达68%，有的项目甚至超过九成。
运营能力的不足，人才短缺是一个重要原因，早期奥莱运营人员主要来自于百货、购物中心的转化，以及之后跟随项目的自我培养。在超市、便利店等高度标准化的业态，能够快速培养、产生大批专业运营人员，但在奥莱这类以非标为主的业态，人才的培养则要慢得多，有限的人才投入到快速扩张的项目中，加之竞争等其它因素，导致很多项目出现运营短板。
消费者的体验和运营水平直接相关，环境、品牌、会员等方面运营的不足带来不佳的购物体验和较低的复购率。
五、 奥莱发展的趋势分析
1 深耕精细化运营，锻造核心竞争壁垒
在整个奥莱业态中，项目的运营水平和经营结果分化有加大的趋势，既有年销售60、70亿的项目，也有销售仅2、3亿的项目；既有100%出租率且众多品牌排队等待入驻的项目，也有空置率较高、招商困难的项目；还有因招商不足，屡次推迟开业、甚至中途歇业的项目。
从现实看，行业增长逻辑已发生根本性转变。2025年全国奥莱销售规模增长约3.8%，略低于2024年的4%，未来竞争的关键词不再是“开店数量”，而是“单店效率”。同时，奥莱业态具有一定的品牌供给稀缺性、大体量的空间要求、头部项目虹吸效应等特点，这造成奥莱业态不可能像购物中心那样大规模的扩张，它的规模一定是有限的。
在中国百货商业协会去年的奥莱发展报告中，对欧美日等市场的奥莱规模情况进行了详细阐述，当前中国市场的奥莱规模已超国美国市场（截止2024年底，约有220个在运营项目），但不可能超出很多。在有限的规模和资源约束条件下，只有优秀运营的项目才能胜出。
从战略看，优质品牌，特别是能够给予大折扣力度的品牌（即大品牌小价格），是奥莱生存发展的依托，只有改善运营能力，提高销售规模，才能与品牌长期绑定，甚至得到品牌更大力度的支持，实现价值共创。这也是头部项目虹吸效应产生的原因。
当前奥莱行业发展已经从规模扩张阶段迈向精益运营、深耕价值阶段。正如某头部奥莱集团对精细化运营的定义：其本质是让每一次消费行为都成为品牌与消费者共同成长的节点。
2 全渠道深度融合，构建全域流量生态
流量碎片化时代，消费者既是全渠道消费者，他们有各式各样的购物工具和渠道，也是被不同渠道切割的消费者，分割散落在各个渠道中，有的聚集在社群中，有的扎堆于小红书。所以，奥莱必须构建全域运营能力，全方位触达。
根据中国百货商业协会的调查，企业在公域流量获取的布局方面高度聚焦，短视频与社交生态成核心流量入口。调查显示，当前线下零售企业公域平台使用呈现极强的头部集中特征，平台选择高度适配零售交易转化场景。抖音、微信公众号分别以91.7%、90.0%的渗透率位居前两位，成为行业公域运营的绝对核心阵地，凸显出视频直播的流量转化能力与微信生态的社交触达价值。
当前最常用的公域平台：
私域运营已成为实体零售企业线上业务的核心板块，行业已形成微信生态全域闭环，会员资产建设成为核心抓手。调查显示，小程序、微信公众号的使用率分别高达76.7%、71.7%，是企业最核心的私域载体；自建会员系统使用率达48.3%，微信社群、企业微信使用率分别为43.3%、36.7%，构成私域运营的核心配套体系。此外，抖音、小红书等公域平台的私域转化布局也逐步落地，使用率分别为35%、18.3%。
这表明，实体企业的私域运营已从单纯的流量沉淀，升级为用户全生命周期管理，以小程序为交易载体、公众号为内容触点、社群与企业微信为互动渠道、自建会员系统为资产沉淀的全域运营体系已成为行业主流。近半数企业通过会员系统运营，更是凸显了行业对用户数据自主掌控、会员资产深度运营的核心诉求，标志着私域运营进入以用户为中心的精细化发展阶段。
当前最常用的私域平台：
综合来看，奥莱的流量运营，需三大维度发力。一是深化全渠道生态融合，以微信生态为核心，联动抖音、小红书等公域平台，打通公域引流到私域沉淀再到会员转化的全链路，丰富用户可触达的触点，实现公域与私域的协同运营。
二是加快数字化基建升级，搭建统一的会员运营平台与数据中台，破除各业态、各平台间的数据孤岛，实现用户画像的统一与数据价值的深度挖掘，为精细化运营提供技术支撑。
三是突破商业模式制约，深化与入驻品牌的联名会员合作，实现会员权益、流量资源与数据资产的共建共享；同时，搭建专业运营团队，强化优质内容生产能力，提升全渠道精细化运营水平。
在全域融合的数字化建设中，不能忽视人工智能带来的革命性变化。当前，人工智能技术在零售业中的应用愈加广泛，从智能营销到供应链优化，从门店数字化改造到全链路决策升级，AI已成为驱动零售创新发展的重要引擎。未来，AI在定价系统、智能库存管理、全域会员打通、动态人工管理等方面将成为标配，项目的数字化水平将快速提升。
3 场景化价值升级，打造第三生活空间
我们正处在一个消费剧变的时代。消费者的购物选择从“买商品”到“拥抱生活”，体验成为增长新动能，在快速消费品业态，体现在增加生鲜主食品类；在耐用消费品业态，体现在文商旅体的融合。消费目的从“悦人”到“悦己”，情绪消费成为核心驱动力，满足个人情绪消费的品类（如个人护理、美妆、解压玩具、疗愈香氛、潮玩与IP周边等）热销。
适应消费者的变化，实体商业必须从“卖货架”到“卖生活空间和场景”转型，提供情绪价值，打造“第三生活空间”。所谓“第三生活空间”，是家庭与工作之外，人们主动选择停留、社交、体验与自我表达的公共场域。奥特莱斯正通过空间重构、业态融合与情绪设计等场景化升级，实现从“折扣卖场”到“第三生活空间”的跃迁。
传统奥莱与场景化升级奥莱的差异：
公园式和生态化的设计是外在表现。湾里·王府井WellTown以“光、水、天空”元素为主题的三大中庭作为标志性景观，持续吸引大量游客在此驻足。合肥杉杉奥莱绿化超2万㎡，定位为“公园里的购物天堂”，融合篮球场、宠物友好区、非遗表演，强化情绪价值与社交属性。武汉百联奥莱打造多层次生态休闲景观园区，包括樱花园、金桂风情街、木绣球花簇景观带，实现“春赏樱花、夏沐清风、秋闻桂香、冬观雅景”。万象滨海购物村以14栋开放式街区商业搭配1座购物中心，建筑融合南法慵懒风情与滨海清新元素，低密度开放式布局，契合当下消费者对松弛感、沉浸式体验的需求。
复合业态组合是内在核心，向“购物+休闲+文旅”复合体转型。苏州比斯特购物村划分亲子、江南文旅、夜间潮流等五大主题区，绿化率达22% 。佛罗伦萨小镇以意大利风情为特色，通过广场、游廊、喷泉等意大利经典建筑元素呈现文艺复兴时期风貌。
京津佛罗伦萨小镇
有的奥莱虽然在项目内没有成规模的休闲文旅配置，但与周边知名文旅资源形成互补。平遥尚特奥莱融入古城文化元素，八达岭奥莱与居庸关长城景区为邻、上海比斯特紧邻迪士尼、湾里•王府井WellTown与环球度假区一路之隔，这些项目通过“购物+休闲+度假”的复合业态，将奥莱升级为城市微度假目的地。
沉浸式IP活动是灵魂。砂之船打造“超级时装周”IP、“36小时通宵不打烊”等高频次、强互动活动，集团的“1+N”超级奥莱模式在传统奥莱基础上，叠加超级运动、超级农庄、超级儿童等特色场景，以沉浸式体验重构消费空间。杉井奥莱通过跨年音乐节、怪奇物语市集等引流。湾里·王府井WellTown结合项目特点，全力打造“超级运动惠”IP。
预计2027年开业的成都百联奥特莱斯是全国首家熊猫主题景区式奥特莱斯项目，以“IP互动装置+主题餐饮+亲子研学”为核心，创新打造全国首个熊猫主题景区式3.0版旗舰奥特莱斯，开业后将辐射3000万消费人群，以“IP流量变现+文商旅融合”模式助力成都打造千亿级文旅消费生态圈。
成都百联奥特莱斯规划图
宁波前湾盛世里以“IP+场景+体验”重构消费动线，通过四大全国首店IP矩阵串联“住宿、餐饮、娱乐、零售”全业态，打造唐风小镇为基底的沉浸式文旅奥莱……
宁波前湾盛世里
当线上能提供更便捷的折扣购物时，线下奥莱必须提供线上无法复制的体验价值。消费者不再只为低价而来，更看重消费过程中的情感体验与精神共鸣，谁能打造出具备独特价值的空间叙事，巧妙融合文化 IP、在地记忆、社交仪式感等沉浸式内容，谁就能真正抓住人心、锁定长期用户黏性。
奥莱通过不断丰富场景体验、提升场所吸引力，有效延长消费者停留时长，增强客群粘性，实现从单次购物消费向高频次、高复购的生活方式消费转变。
湾里·王府井WellTown
4 供应链能力强化，筑牢商品价值根基
增加文旅项目，强化顾客体验是行业共识，但从业态组合角度，零售仍然是奥莱的绝对主力和主要业绩贡献来源。奥莱行业的竞争，核心仍然是供应链或品牌资源的终极较量。货品渠道的稳定性、正品保障能力、折扣深度与上新效率，共同构成了项目的核心壁垒，供应链硬实力是进入奥莱赛道的硬性准入门槛。没有稳定且优质的货源支撑，再好的区位与运营也难以形成持续竞争力。
1）集团优势是重要依托。奥莱集团在供应链能力上具有不可比拟的优势。在国际市场，大型集团通过高度集中运营，实现统一标准、集中采购、维持低价、高效履约，如美国的西蒙地产和丹吉尔两大奥莱运营商掌控70%市场份额，有绝对的品牌主导权（在上一年的行业报告中已有分析）。在中国市场，集团的优势愈发凸显。
百联奥莱通过首发经济、品牌联合生意计划和会员深度运营等策略，应对市场挑战，实现业绩增长。首先，充分利用上市公司供应链的优势，积极投身于“首发经济”的新领域。百联奥莱以“全球首店+区域首店+概念旗舰店”矩阵塑造消费生态。其次，百联奥莱启动了品牌联合生意计划，设立了“共赴基金”，与多个品牌共同开展联合营销活动。2026年第一季度，奥莱业态营收达4.93亿元，同比增长14.6%，毛利率达82.3%,再创新高。
湾里·王府井WellTown以奥莱品牌矩阵为核心引擎，汇集全国首家概念店、形象店、旗舰店，依托多层次首店集群构建差异化竞争力。同时联动多家主理人品牌，以策展式零售模式打造前沿消费目的地，持续吸引高黏性年轻客群。开业首月（2026年1月），累计客流突破330万人次，累计销售突破3亿元。
砂之船始终把“名品+折扣”作为立身之本，依托完善的品牌布局与透明的价格体系，打造出极具吸引力的消费场景，精准契合大众对商品“质高价优”的需求。
2）品牌定制是困难且正确的路。知名品牌的尾货一定是有限的，稳定的、低价的正品货源是靠定制买断取得的。
荟品仓为用户打造全新的仓储式购物场景，精简装修，专注产品品质与服务，与全球多个知名品牌的总部和工厂建立了战略合作关系，通过买断制、零补贴、零返利、源头供应等形式实现货源稳定供应和价格保持优势。
定制买断需要企业的自有资金投入，企业承担较高的市场风险，要求对市场需求和款式样式有清晰把握，能够实现高库存周转，因此对项目的运营能力要求很高。
3）数字化是提升供应链能力的必备工具，实现经营决策从“经验驱动”到“数据驱动”。例如，对客流和销售的预测、跨门店商品调拨、线上商城搭建与履约服务等，在实践中都有有效的应用。
5 资本与产业融合，助推经营良性循环
由于奥莱行业的抗周期韧性和较高的成长率，产业资本和金融资本不断涌入，增强了运营商的资本能力，进而助推经营的良性循环。
国际市场上，REITs和基金是奥特莱斯资产的主要持有者，优质奥莱组合具有极高的资本化价值。作为全球规模最大的奥莱运营商之一，美国西蒙集团通过70多座奥莱资产构建了横跨欧美亚的折扣零售帝国，上市REITs市值536亿美元（2024年）。作为快速崛起的奥特莱斯专业运营商，美国Tanger集团通过40多座奥莱资产的全球化布局，上市REITs市值37亿美元（2024年）。
相比之下，中国奥莱REITs的市值规模小得多，已上市的华夏首创、中金唯品会2只奥莱REITs，合计市值为74亿元（2026年5月）。正是因为基数低，在国内市场，奥莱吸引了不同类型资金越来越多的关注。特别是优质奥莱项目凭借高出租率与稳定资本回报率，已成为资本争抢的标的。
从产业资本看，一方面在运营的奥莱公司不断加大投入，如首创集团持续加码奥莱业务，于2025年成立注册资本30亿元的首创奥特莱斯（北京）控股有限公司，全面深化对全国奥莱项目的管理与运营。王府井、百联等零售集团也将奥莱作为一个优先发展业态。
另一方面，非奥莱的商业运营主体也开始进入这一市场，如华润置地打造的精品奥特莱斯（Outlet）项目--万象滨海购物村（MIXC VILLAGE），是其“万象”商业产品线中首个明确以“奥莱”为定位的业态创新载体。南京德基集团旗下，位于南京市栖霞区仙林大道的德基奥莱项目预计于2026年6月正式开业，总建筑面积约9.7万平方米，规划店铺超200家，定位为“国内首个艺术概念奥特莱斯”。
仙林德基奥莱·云境乌托邦
从金融资本看，也在关注奥莱的发展。博裕资本是近年来最活跃的资本之一，其通过旗下瑞得时尚公司收购八达岭奥莱75%股权，与原股东精品奥莱（持有剩余25%股权）形成共治局面。2025年12月4日，基汇资本宣布透过境内Pre-REITs基金，以共同普通合伙人身份完成收购成都佛罗伦萨小镇，中联基金同为Co-GP。基汇资本曾2013年收购广州佛罗伦萨小镇，持续押注中国奥莱赛道。
在REITs的推动下，奥莱的资产属性显著强化。继新加坡砂之船REITs（上市七年年化收益率达8.9%）发行之后，砂之船、中金唯品会等企业陆续在国内发行消费类REITs，将优质奥莱项目打包上市，吸引长期资本进入，形成“运营—资产—资本”的良性循环（详情见前文，不再赘述）。
REITs的意义远不止于融资渠道的拓宽。它打通了商业重资产“投融管退”的全链条，使奥莱项目从“沉淀资产”变为“可流动资产”，这将深刻改变行业的资本逻辑和竞争格局。未来，更多头部奥莱企业将通过REITs实现轻资产化转型，行业集中度将在资本杠杆的助推下进一步提升。
总结来看，奥特莱斯在经济周期波动中展现出极强的适应性。经济上行时，中低收入群体通过折扣实现“品牌拥有感”；经济下行时，高收入群体转向“理性消费”，奥特莱斯天然具备双向吸纳能力，抗周期性强。同时，奥莱进行了大量的体验化场景化升级，适应新的消费需求。因此，在满足顾客需求、拉动内需等方面，奥莱业态将发挥越来越重要的作用。
附件一 2025年奥莱行业发展大事记
1 全新布局，首创30亿资本成立奥特莱斯控股公司
4月2日，首创奥特莱斯（北京）控股有限公司成立，注册资本30亿元人民币，该公司由北京首都创业集团有限公司全资持股，这标志着首创集团在奥特莱斯管理与运营领域的进一步深化布局。并通过首钜商管平台推进奥莱业务轻资产转型。2025年9月1日，首创城发宣布将旗下奥特莱斯业务板块重组至首创集团新设全资子公司——首创奥特莱斯（北京）控股有限公司。根据公告，首创城发将其全资子公司上海钜溧投资管理咨询有限公司的100%股权整合至新成立的奥莱控股，并由其旗下的北京首钜商业管理有限公司负责运营管理。旗下济南首创奥莱与武汉首创奥莱项目作为华夏首创奥莱REIT底层资产。此举通过商办类资产的轻重分离，将有效提升奥莱业务的经营业绩和资产价值，助力公司实现业务升级。
2 扩建新建，百联奥莱持续聚焦优势业态拓展
百联奥莱多个项目推进扩建与新建，百联奥特莱斯广场（上海•青浦）二期扩容工程稳步推进，项目通过两座跨河连桥贯通一、二期，建筑面积逾20万平方米；杭州百联奥莱三期地块计容总建筑面积约3.4万平方米，项目整体建成后，总建筑面积将达24万平方米。10月31日，成都百联奥特莱斯广场项目开工，该项目是上海百联在西南地区布局的首个“自持土地、自主建设、自主运营”的旗舰奥莱项目。该项目计划投资超30亿元，建设总建筑面积约14万平方米，打造全国首个熊猫主题景区式3.0升级版旗舰奥特莱斯；百联奥莱（济南・海那城）二期项目已全面竣工，于12月27日盛装启幕。作为济南首家奥特莱斯的升级扩容之作，两期项目合璧后将形成15万平方米的超大商业体量，打造“超级精品奥莱”概念。
3 行业洞察，《2024-2025奥特莱斯行业白皮书》发布
5月16日，中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委发布《2024-2025中国奥特莱斯行业白皮书》，这是协会奥特莱斯产业发展工作委员会连续第5年发布《白皮书》，《白皮书》的主题为“从规模扩张到极致效率”。根据协会统计，截止到2024年底，全国有在营业奥莱项目约251个（不包括一些以奥莱命名的折扣仓或特卖场），销售规模约2390亿元，比2023年增长约4%，增长趋势放缓。同时，奥莱业态呈现业态增速趋缓、项目分化加大、渠道继续下沉、业态融合加速、资本市场认可等特点。《白皮书》提出奥莱发展的主要问题，包括：奢侈品消费增长放缓、多重分流压力加大、品牌招商难度提高、运营管理负担加重、项目升级缺乏支撑。《白皮书》还对未来发展提出了具体的应对策略。
4 德基集团，抓住增长赛道与模式创新窗口期
8月底，江苏德基奥莱商业发展有限公司成立，注册资本1亿元，标志着德基正式进军奥莱领域。近年来，德基集团从南京高端商场的“全球店王”转向连锁发展，开始布局徐州、扬州、南京河西、南京仙林等多个项目，其中南京仙林和扬州项目定义为奥莱项目。仙林德基不仅有艺术街区还有艺游中心、艺术博物馆。德基转型奥莱，并非是简单的业务延伸，而是一次应对市场结构性变化的主动战略调整，这源于其在高端零售领域积累的独特优势，强大的品牌资源与议价能力，和成熟的商业运营与体验打造能力。
5 中金唯品会，运营定义资本价值
9月12日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508082）正式挂牌交易。这只以34.8亿元募资额创下年内消费基础设施REITs新高的产品，不仅以97%以上的出租率和394元/月/平方米的租金坪效彰显资产质量，更通过"运营力决定证券化价值"的实践，为商业地产存量时代提供了可复制的资产创新范本。中金唯品会奥莱REIT的价值核心，在于其底层资产宁波杉井奥特莱斯的稳健表现。这座建筑面积约10.43万平方米的商业体，采用室外开放街区与室内场馆结合的形态，自2011年开业至今已稳定运营14年。在消费提质扩容的政策导向下，中金唯品会奥莱REIT的示范效应有望加速扩散，为奥特莱斯行业注入新的发展动能。
6 双擎齐发，杉杉强化中部市场影响力
9月25日，位于武汉经开区的武汉杉杉奥特莱斯正式开业，这是杉杉商业集团布局武汉的“第一子”，也是华中区域首家“滨湖奥莱”。作为武汉大汉阳片区的最新大型商业综合体，武汉杉杉奥特莱斯仅用15个月就完成从开工到开业，该项目跑出了“车谷速度”。 总体量达13万平方米，引进超过300个国际、国内品牌。试营业期间，武汉杉杉奥莱市场反响热烈、消费人气旺盛，单日销售额破1000万、单日客流超10万人。9月26日，杉杉商业集团第22座奥莱——长沙杉杉奥特莱斯开业，也使杉杉商业集团成为当下中国五大奥莱集团中项目数量最多的企业。项目总建筑面积约15万平方米，汇聚超230个国际国内知名品牌，其中，超70家品牌为湖南奥莱首店或旗舰店。作为全国首创的“会展+奥莱”新地标，凭借其核心区位优势，将为长沙商业发展注入新动力。
7 银川砂之船，首发经济撬动消费新引擎
9月27日，位于兴庆区六盘山东路229号的砂之船（银川）奥莱正式开业。该项目总投资超16亿元、建筑面积近20万平方米，以“艺术商业 超级奥莱”为核心理念，突破传统模式，将建筑美学融入商业场景，西北首个四季恒温的江南主题沉浸式街区，高度还原乌镇水乡古镇神韵，精心构筑“乌篷码头”“烟雨双桥”等九大主题景观，设置13个常态化沉浸式演艺点。为消费者带来兼具美学与生活方式的高品质体验。35个宁夏首店，44个宁夏奥莱首店，30个全国最新形象店，61%直营率是对品质的郑重承诺。开业至“十一”黄金周结束仅12天，砂之船（银川）奥莱累计实现销售额8573万元，吸引客流62.56万人次，展现出银川消费市场的旺盛活力。
8 资本+运营，基金资本助推奥莱稳定发展
12月4日，基汇资本宣布，已透过境内Pre-REITs基金，以共同普通合伙人(Co-GP)身份成功收购高端奥特莱斯购物中心——成都佛罗伦萨小镇。自2017年开业以来，该项目在市场周期中持续展现了稳健的表现，并在2024年6月完成第三期扩建后总面积提升至约7.5万平方米，成为佛罗伦萨小镇版图中规模最大的奥特莱斯购物中心。成都佛罗伦萨小镇隶属于意大利Fingen集团旗下的奢侈品奥特莱斯运营商RDM，其拥有丰富的奥特莱斯运营经验。收购完成后，RDM仍将继续负责项目的资产管理与运营。RDM作为资深的奢侈品奥特莱斯运营商，将依托其专业经验确保购物中心的运营稳定与长期发展。这一安排延续了基汇资本在收购广州佛罗伦萨小镇时的模式，当时RDM Asia同样被指定为资产管理人。
9 荟品仓持续发力，仓储式奥莱全渠道运营
12月5日，国内仓储式品牌荟品仓在房山区瑞来广场开业，荟品仓创新采用仓储式购物场景与会员制运营模式，此次北京首店的落地，丰富了京西南仓储式品牌特卖市场，成为区域消费升级的新引擎。荟品仓是上海荟力电子商务有限公司旗下品牌特卖平台，该公司成立于2018年，该平台通过“线上APP+线下仓储式商场”模式运营，覆盖服装、箱包、母婴、美妆等品类，涵盖大牌清仓、限时特卖及断码特惠等形式，主打平均1-3折的品牌折扣商品。截至2025年底 ，其线下门店已在全国布局70家左右，采用无导购自助购物模式。
10 湾里•王府井开业，为北京副中心注入强动力
12月26日全国首家跨界融合多元体验的大型文商旅奥莱综合体——湾里•王府井WellTown正式开业。“湾里”项目由王府井湾里WELL TOWN、诺岚酒店、汀云小镇三部分组成，彼此之间有多个廊桥相连，充分承接环球影城“溢出效应”。北京城建集团仅用3年多，就让这座总投资超百亿元、总开发规模约50万平方米的“不夜城”竣工。涵盖文化艺术、运动娱乐、环球美食、亲子体验四大核心板块，引入全国首店、城市首店、区域首店、业态首店，着力打造概念店、形象店、旗舰店等特色店铺。当前入驻的铺位达到338个，引进品牌500余个，以首店数量占比51%的品牌集群，为区域消费升级注入新活力。项目构建了一个多矩阵、复合型的商业综合体。其中既包含奥莱经典品牌矩阵的初步成型，也引入了主理人品牌、创新零售、丰富多元的餐饮娱乐内容以及艺术与商业相融合的体验场景。此外，还有一座当代艺术中心与市民见面，将持续带来展览、音乐、戏剧等文化体验。
附件二 2025年新开奥特莱斯项目介绍
14家项目汇总表：
1 中健玛玺（靖江）奥特莱斯活力小镇
中健玛玺（靖江）奥特莱斯活力小镇，为长三角区域引领消费转型升级、塑造商业发展新格局形成新助力。项目打造奥特莱斯商业、国际品牌婚礼中心、特色美食、儿童教玩、国际设计品牌体验馆、微度假等一系列文旅消费业态链，与靖江市文化中心、晨阳里、印象城、水街形成联动，拉动靖江现代服务业加速崛起，填补了靖江国际品牌及其他高端业态的空白。
中健玛玺（靖江）奥特莱斯活力小镇开业基本信息
中健玛玺（靖江）奥特莱斯活力小镇
2 泗县万像奥莱•大有界
凭借对下沉市场需求的精准把握和定制化满足，泗县万像奥莱·大有界以98%的招商率、95%的开业率，超50%的首店率，回应市场及消费者对于高品质生活方式的诉求。汲取泗县作为隋唐大运河唯一活态遗址的人文禀赋，将水系蜿蜒造型融入至外立面设计中，借助AI技术打造的实景四季景观天幕、生态中庭、屋顶花园、天然新风系统等，并结合户外具有景观及社交游逛属性的亲水平台、巨型梦幻喷泉等，将自然景观与城市生活有机结合，为当地居民带来全新的体验式购物场景空间。
泗县万像奥莱•大有界开业基本信息
泗县万像奥莱•大有界
3 黔东南凯里凯旋奥特莱斯
黔东南凯里凯旋奥特莱斯是奥特莱斯投资集团结合凯里商业发展格局与市场消费需求，予以差异化定位和规划，构筑黔东南首家纯正血统的奥特莱斯购物广场。总建筑面积约10.5万平方米，商业建筑面积约7万平方米，停车位约700个。凯旋奥特莱斯广场汇聚了世界各地的名品，以高品质、高折扣、高性价比成为消费者们心目中的购物首选地，致力于打造集购物、休闲、娱乐、体验和社交于一体的都市生活磁力场，让消费者轻松享受时尚生活。
黔东南凯里凯旋奥特莱斯开业基本信息
黔东南凯里凯旋奥特莱斯
4 凤栖奥特莱斯
凤栖奥特莱斯作为泰兴市商业版图上首个国际化高端地标项目，汇聚全球200余个一线品牌，40%都是苏中地区首店。构建起涵盖高端奢侈品、潮流运动品牌、特色美食餐饮等多元业态的消费矩阵，以“一站式奢享生活圈”的创新模式，助力泰兴从“区域消费节点”向“长三角消费引力中心”华丽蜕变。该项目以“与城市共生，与未来共舞”为主题，通过引入AR虚拟试衣、智能导购机器人及虚拟偶像“莱小奥”等科技手段，打造数字化消费体验；同时联合中央美院设立专业考级点，活化苏绣、木雕等非遗技艺，并筹建全国首个集充换电、检测维修一体化的新能源充电站，践行绿色商业理念。
凤栖奥特莱斯开业基本信息
凤栖奥特莱斯
5 大同百盛奥特莱斯
作为百盛集团在华北区域布局的重要文旅商业综合体，该项目历时6年筹备，以20万平方米超大体量、300余个国内外品牌矩阵，以及“商业+文旅”深度融合的运营模式，宣告晋北地区规模最大、业态最全的奥莱标杆诞生。依托百盛集团大数据平台，项目将通过“线上精准引流+线下场景激活”双轮驱动，与大同方特欢乐世界、高铁南站、五大场馆及文瀛生态公园构建“黄金文旅金三角”，为每年逾1300万晋、蒙、冀客群提供“住宿-购物-餐饮-娱乐”一站式服务。
大同百盛奥特莱斯开业基本信息
大同百盛奥特莱斯
6 龙湾奥特莱斯广场
龙湾奥特莱斯广场是东莞市首个城市级奥特莱斯综合体，由原家汇生活广场购物中心升级改造而来，作为万江乃至东莞的商业新地标，该项目不仅填补了东莞城市奥莱的空白，项目以“首店经济”为核心抓手，其中东莞首店70余家，涵盖国际奢侈、运动潮流、亲子娱乐等全业态，打造“大牌低价+沉浸体验”的全新消费主场，并将进一步激活东莞商业活力，以高品质低价格与生活美学交融的空间，为市民开启一场关于美好生活的无限想象。
龙湾奥特莱斯广场开业基本信息
龙湾奥特莱斯广场
7 前湾盛世里文旅•奥特莱斯
该项目融合了沉浸式体验与文化消费，亮点包括四大全国首店入驻（如中国国家地理IP酒店、一尺花园·啤酒博物馆概念店、有点东西YDDX国风沉浸式主题街区、安徒生童话巧克力乐园），以及唐风建筑景观、科技灯光秀和多元市集活动。未来将依托“湿地之韵、温泉之滋、乐园之特、林田之丰、新城之盛”五大核心旅游资源，打造全国休闲旅游新地标。
前湾盛世里文旅·奥特莱斯开业基本信息
前湾盛世里文旅·奥特莱斯
8 武汉杉杉奥特莱斯
作为杉杉商业集团在全国布局的第21个项目，武汉杉杉奥特莱斯仅用15个月就完成从开工到开业，该项目跑出了“车谷速度”。引进了50余家武汉奥莱首店、30余家武汉奥莱旗舰店。武汉杉杉奥莱以“悠享杉杉，滨湖奥莱”为定位，带来独特的“名品+体验”模式，室内馆+户外街双重游逛体验。项目将湖光水色融入商业布局，突破传统商业思维，实现“滨湖度假”与“大牌小价”的完美融合。室外街区配备雾森降温系统，Club33会员中心提供尊享VIP服务，旨在打造集休闲、度假、欢聚、乐购于一体的自然微度假新奥莱。
武汉杉杉奥特莱斯开业基本信息
武汉杉杉奥特莱斯
9 长沙杉杉奥特莱斯
长沙杉杉奥特莱斯是杉杉商业集团第22座奥莱。作为全国首创的“会展+奥莱”新地标，坐拥高铁南站与长沙国际会展中心的双重区位优势。项目创新性地将奥特莱斯业态与会展经济相结合，为参展商旅人群提供高品质的购物休闲目的地，开创全国商业综合体的运营新范式。除常规商业业态外，特设了会展配套服务区，主要就是“瞄准”参加会展的商务人群，这也是杉杉奥莱最大的特色和立足之本。项目打破传统奥莱单一购物模式，呈现“购物盒子”+“主题街区”+“停车楼”的设计布局，通过连廊直达购物区，避免日晒雨淋，连廊下方打造都市理想生活街区“33里巷”。 项目引进40余家首次进入湖南奥莱的品牌，以及超过30家旗舰店规模门店。
长沙杉杉奥特莱斯开业基本信息
长沙杉杉奥特莱斯
10 砂之船（银川）奥莱
砂之船（银川）奥莱是砂之船集团第一次将艺术商业与文化旅游相结合的新创造，以“文旅商业、超级奥莱”为定位，打造银川独有、西北地区首个综合性、多元化、场景式、全客层、全时段的文商旅微度假生活新地标。奥莱江南不夜城，小桥流水、黛瓦白墙，搭配着竹、桂、兰、莲、榕等江南典型植物的造景，营造出“一步一景、移步异景”的沉浸式江南风韵体验。整合多元资源，投放超900万元消费券，覆盖汽车、商超、百货、餐饮等重点领域；串联农民丰收节的农产展示、金茂生活港第二届新能源汽车展的消费场景、鼓楼无人机烟花秀的文旅体验，让商业消费与农业、文旅、体育业态深度绑定，打造 “逛奥莱、享优惠、品农产、赏文旅” 的全链条消费体验，切实让市民在消费中感受融合乐趣。
砂之船（银川）奥莱开业基本信息
砂之船（银川）奥莱
11 复悦•尚柏奥莱
复悦 · 尚柏奥莱是福建省泉州市首座奥特莱斯商业综合体，项目以“高性价比奥莱零售+全时段品质生活”为双核驱动模式，通过空间重塑、品牌升级与运营创新，为泉州消费者打造了一处集购物、休闲、美食与文化体验于一体的奥莱新空间。建筑设计中融入闽南文化元素与森系美学，设置沉浸式森境空间及优化导视系统，结合智慧运营模式开展奥莱专享折扣、IP展览等活动，致力于打造泉州城市商业新标杆。部分门店开业首日业绩刷新区域销售纪录，其中 UR 业绩全国第二，诺蒂卡福建省第一，阿迪达斯、百丽集合店、利郎、斯凯奇、海底捞等 30 多家品牌泉州第一。
复悦•尚柏奥莱开业基本信息
复悦•尚柏奥莱
12 高新新天地
高新新天地以“生活奥莱”之姿焕新启幕。新团队跳出单一业态思维，历经深度市场研判与精准需求洞察，提出“奥莱品类 + 社区服务”的创新融合模式，致力于打破业态间的壁垒，用“在变量上做研究，在刚需上下功夫”的运营哲学，为存量时代的商业创新提供一份不一样的破局样本。高新新天地的休闲娱乐业态聚焦“社区体验补充”，覆盖运动、社交等多元场景：布局主场体育、撸铁便利店、方糖 KTV、水木和、斑玛民谣烧烤酒馆等品牌，既承接运动零售客群的“采购 + 体验”联动需求，也填补了社区夜间休闲的场景空白——适配年轻客群下班后的放松需求，以及家庭客群的周末休闲选择。
高新新天地基本信息
高新新天地
13 湾里•王府井 WellTown
作为城市副中心国际商业娱乐综合体，湾里WellTown与湾里・汀云小镇、湾里・诺岚酒店共同组成“湾里”整体项目，位于通州区张家湾镇，总建筑面积约50万平方米，是一座集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体的国际商业娱乐综合体。项目以“自然·未来·绿色”为设计理念，旨在铸就“一站式复合花园城市”。在交通接驳上，湾里WellTown依托TOD理念，通过封闭连廊与地铁1号线、7号线直接连通，并对接规划中的S6线，三轨交汇带来千万客流。涵盖文化艺术、运动娱乐、环球美食、亲子体验四大核心板块，引入全国首店、城市首店、区域首店、业态首店，着力打造概念店、形象店、旗舰店等特色店铺，以首店数量占比51%的品牌集群，为区域消费升级注入新活力。
湾里•王府井 WellTown开业基本信息
湾里•王府井 WellTown
14 MIXC VILLAGE万象滨海购物村
由华润置地与滨海置业公司联合在东莞滨海湾新区打造的首个奥特莱斯项目——MIXC VILLAGE万象滨海购物村，是华润万象生活继万象城、万象汇、万象天地后的全新商业品牌。该项目以法国里昂The Village为设计灵感，采用开放式街区与独栋三角屋结合的布局，融合地中海风格与滨海元素，打造微度假目的地。项目规划引入200余家品牌，其中国际品牌占比约45%，区域首店比例达30%。未来，这里将形成集购物、休闲、艺术、观景于一体的综合空间，包括日落看台、滨海观景平台、1.2公里海岸步道等功能区。交通上，项目距东莞地铁2号线三期站点800米，与深圳20号线实现轨道接驳，周边3公里内有黄金海岸、花海里花卉公园等自然景观。
MIXC VILLAGE万象滨海购物村开业基本信息
MIXC VILLAGE万象滨海购物村
附件三 商业不动产REITs申报情况
申报商业不动产REITs概况（截至2026年3月26日）
