西南证券：房地产行业2022年中期投资策略：静待管理红利释放，关注基本面修复

销售：销售企稳信号明确，低基数效应下7月有望好转。2022年5月商品房销售面积1.1亿方，同比-32%，降幅较上月收窄7pp，销售额1.1万亿元，同比-38%，降幅较上月收窄9pp，32城7日移动平均销售面积自6月初开始呈现明显上升趋势。回暖原因一方面是近期政策刺激作用开始显现，另一方面也受节假日（五一及端午节）期间促销活动及推盘力度加大的拉动。但部分城市数据中包含非市场性因素（疫情等），市场并未发生本质转变。目前购房者仍普遍存在能否安全交房、房价是否下跌、月供偿还能力不足等担忧，预计下半年仍处于筑底企稳阶段。全年销售面积预计在15%-25%左右，从供应量来看，去年集中供地的2亿多平方可能会延后至三四季度集中上市，另一方面去年7月份后市场开始下行，低基数效应下跌幅有望进一步收窄。土地：土拍市场低迷，国央企拿地占比超七成。与2021年第三轮土拍相比，2022年首轮供地土地溢价率有所提高，但整体仍处于低位，仅深圳、合肥、厦门、杭州、宁波等少数城市土地溢价率超过5%。首批土拍城市中天津和济南的流拍率高达83%和47%，仅少数城市未出现流拍，城投托底依然明显。土拍市场冷热分化，国央企是拿地主力