国金证券：地产专题分析报告：楼市的双重分化-260623

5月以来经济的分化在加剧，不仅是宏观数据层面上，外需强于内需、“硅基”好于“碳基”的格局进一步强化，楼市止跌进入磨底期后，也出现了两类不容忽视的分化： 一是“天”、“地”资产和中腰部资产的分化。当前最先止跌的是以小户型、低总价为代表的“地”资产，通常是区域内租金回报率最高的，也是本轮房价下行周期中调整幅度最深的，其金融属性已在下跌过程中得到充分去化，刚需自住的消费属性开始对房价形成支撑。其次是5月以来逐渐止跌的以大户型、高总价为代表的“天”资产，基本集中在含“科”量较高的城市，主要受“硅基”通胀带来的实际利率下行和AI产业趋势带来的财富效应支撑。 事实上，“天”、“地”资产和中腰部资产的分化也解释了地产销售和居民信贷数据走势的背离。“地”资产率先止跌对应的其实是中腰部资产需求的“坍缩”。但在保持首付金额不变的情况下，居民倾向压缩贷款比例，导致部分群体的购房总价由中腰部资产滑落至“地”资产。 往前看，“天”、“地”资产和中腰部资产的分化究竟是进一步加剧，还是逐渐收敛，本质上取决于当前分化的宏观经济能否逐渐弥合。短期看，核心驱动因素是政策的重心能否从调结构、促改革转向稳增长；中长期看，取决