东吴证券：房地产行业深度报告：“因城施策”框架下后续政策如何对症下药

销售持续下滑，当前房地产政策正迎来关键拐点。因城施策用好政策工具箱，精准施策、大力施策才能遏制住市场下行趋势。2023年前三季度政策宽松持续叠加，但市场整体表现先扬后抑，政策对市场提振效果不及预期，房地产市场供求关系已经发生重大变化，与历史复苏周期不同，类似于过往周期的政策出台对行情的影响逐步减弱。为了对“因城施策”效果有明确的判断，我们对当前已出台的放松政策梳理，主要分三类：1）刺激需求类：如放松限制性政策、下调贷款首付比、下调房贷利率、公积金贷款政策放松等；2）创造需求类：如推行城市更新项目的房票安置方式、启动新一轮旧改；3）调整供给类：如鼓励地方国有企业收购困难房企的滞销房作为保障安置用房、减少土地出让等。城市间基本面分化，“因城施策”框架下更需对症下药：需求空间：我们分别测算了2022-2030年31样本城市的房地产需求空间，以成都、广州、深圳、武汉、杭州为代表的一二线城市年新增城镇居住需求将持续上涨。房地产购买力：利用房价收入比、GDP近三年年均增速、第三产业增加值占比评价样本31城的房地产购买力。京、沪、深等一线房价收入比高，但GDP增速、三产占比表现优秀；成都、苏州、无锡