中银证券：房地产行业2026年年度策略：正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生

核心观点 【从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境】 宏观：1）经济目前正在经历转型阵痛期，地产贡献度明显下滑。房地产业、建筑业GDP对整体GDP的占比连续5年下滑，从19年的15%降至25年前三季度的12%。2）过去通过人口和城镇化率提升带来的房地产市场规模扩张的红利不复存在，未来需求从“有房住”转变为“住好房”，结构性需求仍在，但短期较难弥补总量收缩。我国总人口21年达到峰值后逐年下降。22年以来35-44岁人口（潜在改善型购房需求人群）占比上升，潜在刚需人群（25-34岁）占比下降。24年我国常住人口城镇化率67%，提升幅度下滑，逐步进入“平台期”。不过目前户籍人口城镇化率不足50%，产业和人口迁移将带动户籍城镇化率提升，从而支撑市场。根据我们的测算，2035年前每年的真实住房需求超8.6亿平，2035年后会降一个台阶，但仍超过4.1亿平/年，增长引擎将会基本转为改善型需求。3）短期影响居民购房能力与意愿的收入与就业预期仍未见扭转。25Q3未来就业预期指数、收入预期指数较23Q1阶段性小高点下降10.2、4.0pct。 中观：1）市场成交量价持续下行。百城25年1-11月新房成