国信证券：保利发展（600048）-业绩短期承压，土储持续优化

保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降34.1%，分红承诺提振信心。2023年公司实现营业收入3468.3亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润120.7亿元，同比下降34.1%，与此前发布的业绩快报基本一致。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。公司发布股东回报规划，未来三年分红比例不低于40%，配合大股东增持计划，有助于提振市场信心。 市占率提升，土储持续优化。公司销售规模行业第一，2023全年公司实现销售面积2386万平方米，同比下降13.2%；实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，增速优于行业平均水平。公司城市深耕效果持续凸显，在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2pc，其中珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元。公司市占率不断提升，2023年市占率3.6%，同比提升0.2pct，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pct，市占率超过10%的城市共27个。2023年公司实现资源结构持续优化，共拓展项目103个，拓展金额1632亿元，其中99%位于核心38城，住宅业