西南证券：2021年土拍市场回望与再融资影响分析：三轮土拍对区域城投的影响

第三轮集中土拍市场表现有所企稳。截至2021年12月27日，2021年第三批次集中供地全部结束，除宁波市外，22城合计供地568宗、2751.49万平方米，涉及土地出让金5730.82亿元，供地规模较第二轮有所降低。在经历首轮高热度、次轮大幅度降温后，第三轮集中土拍市场表现有所企稳，22城涉宅用地土地单价较第二轮上升9.26%，住宅用地成交土地平均溢价率基本与第二轮持平，但流拍率较第二轮增加5.49个百分点至16.59%。 供给、需求与政策综合影响集中土拍结果。供给端，首轮集中供地质量较好，第二轮有所下降，第三轮供地质量边际提升；需求端，集中供地下的短期资金压力迫使房企收缩拍地范围，降低土拍市场整体竞争烈度，2021年以来房企融资情况恶化、销售情况走弱，下半年尤甚，但10月份后房企现金流边际改善；政策端，竞拍门槛、资金审核、价格限制等主要维度土拍规则，首轮土拍较之前变动不大，第二轮土拍大幅收紧，第三轮土拍规则边际放松。 各区域受土地市场影响因依赖程度不同而有所差异。国有土地使用权出让收入变动影响之前形成的隐债本息偿还资金的拨付规模及进度，短期来看，该部分隐债，尤其是22个重点城市，负债