东吴证券：房地产行业点评报告：销售制度与融资体系协同改革，房地产发展新模式稳步推进

投资要点 事件：8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部及证监会发布房地产相关政策，主要包括《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》、《关于完善商品住房销售制度的通知》，《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。 销售制度与融资制度协同改革，推动行业发展模式平稳转换：本轮政策并非简单取消预售，而是实行“新老划断”：施行前已取得建设工程规划许可证的项目仍执行原有政策，新出让土地以及已供地但尚未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。同时，预售项目的个人按揭贷款应严格在项目竣工备案后发放，预售资金的前置融资属性明显弱化。开发融资端则建立项目主办银行和资金封闭管理制度，预售项目开发贷最长不超过5年、现房销售项目最长不超过7年，首次还本日期原则上安排在项目竣工备案后，有助于保障项目合理建设资金需求。 房企资金结构有望更多转向项目融资和自有资金：2026年1—7月房企到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款合计占比44.6%，销售回款仍是房企重要资金来源。新模式下个人按揭回款时点后移，预售首付款使用约束加强，房企