信达证券：房地产行业2023年度策略报告：政策潮起行业涅槃，格局重塑其道大光

周期之最，行业正经历着最长、幅度最大的下行周期：销售金额和面积上，2021年7月新房市场销售开始出现断崖式下跌，持续至今全国商品房销售金额已经连续16个月同比下跌，平均跌幅22.3%；房价上，新房成交价已经连续环比下跌15个月，远超2018年(7个月)、和2014年（8个月）的下行水平，在城市表现上也出现了明显的分化，三四线价格下行压力更大，一二线城市房价相对坚挺，环比下跌城市数量从去年底以来持续保持高位。行业经历了历史上最长、幅度最大的调整周期，我们认为2023年Q1基本面有望开始缓慢修复，随着政策逐步生效、经济复苏，二季度销售在2022年疫情影响低基数的基础上有望实现增长，三四季度保持相对稳定，基于一线/二线/三四线城市的销售面积占比分别为6%/26%/68%，销售均价涨幅分别为5.5%/1.2%/-1.7%的假设，我们预计2023年全国商品房销售面积增长1.2%，销售金额增长5.8%。供给侧加速出清，开工和投资持续走低：2022年受停贷烂尾风波冲击，行业信用风险持续发酵，房企资金流动性严重承压，供给侧加速出清，土拍市场持续越冷，开工面积和投资总额大幅缩水。在对2023年开工和投资