天风证券：招商蛇口（001979）-2022年第三季度点评：Q3销售改善显著，拿地积极融资通畅

招商蛇口(001979)事件：公司发布2022年三季报，前三季度公司实现营业收入894.84亿元，同比+9.45%；归母净利润29.57亿元，同比-53.44%；每股收益0.27元/股，同比-60.87%。短期业绩承压，毛利率下行。前三季度，公司实现营收894.84亿元，同比+9.45%，主要因公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长；Q3单季度，公司实现营收319.22亿元，同比-13.96%。前三季度，公司实现归母净利润29.57亿元，同比-53.44%；Q3单季度，公司实现归母净利润10.70亿元，同比-49.04%。公司短期业绩承压主要因1）毛利率下滑：公司前三季度毛利率18.74%，较去年同期下降3.19pct，主要因房地产市场下行影响结转毛利率。2）租金减免：受疫情影响，公司落实国家相关政策，对符合条件的商户进行了租金减免。3）投资收益减少：去年同期蛇口产园REIT产生的税后收益14.58亿元，转让子公司产生投资收益同比减少。前三季度，公司净利率较去年同期下降3.58pct至7.09%；销售费率增长0.33pct至2.90%，管理费率下降0.07pct至1.60%，财务费