国信证券：大悦城（000031）-收入保持正增长，归母净利占比下滑

大悦城(000031)核心观点收入保持正增长：2022H1，公司实现营业收入150亿元，同比增长5%。其中销售物业收入122亿元，同比增长12%，占比为81%；持有物业收入20亿元，同比下降19%，占比为13%。截至2022H1末，公司合同负债为373亿元，奠定未来收入基础。公司预计2022年租金减免安排会影响收入9.7-13.5亿元。归母净利占比下滑拖累业绩：2022H1公司实现净利润10.6亿元，同比下降9%，但归母净利润仅0.86亿元，同比下降86%，主要因为本期结算项目权益占比较低，导致归母净利润占比仅为8%，较上年同期下降了45个百分点，较2021全年下降了6个百分点；公司归母净资产占比维持在36%的较低水平，难以消除后续结转利润中归母占比提升的隐忧。所以，虽然2022H1毛利率和净利率分别为34%和7%，较2021全年分别提升了6.5和5.3个百分点；但归母净利率为0.6%，仅较2021全年提升了0.3个百分点。销售表现优于行业，投资强度有所下降：2022H1销售金额为285亿元，同比下降21%，降幅低于行业整体水平；销售面积为106万㎡，同比下降35%。2022H1新增土