国信证券：新城控股（601155）-营收净利下滑但结构优化，投资物业助力穿越周期

新城控股(601155)核心观点营收、净利均下滑但业务结构明显优化：2022H1，公司实现营业收入428亿元，同比下降46%；实现归母净利润30亿元，同比下降30%。归母净利率为7.0%，较2021H1提升了1.6个百分点，主要由于毛利率较2021H1提升了2.3个百分点至21.9%。其中，开发物业结算毛利率较2021H1下降1.0个百分点至16.1%，投资物业租金毛利率则提升1.6个百分点至72.2%。通过细拆业务类型，可持续经营且高毛利的投资物业2022H1的营收和毛利润占比分别为10%和34%，提升显著。销售随市场下滑，土储仍较充裕：2022H1公司实现销售金额652亿元，同比下降45%；销售面积657万㎡，同比下降40%。公司紧抓回款，2022H1全口径资金回笼760亿元，按全口径回笼/全口径签约计算的资金回笼率为117%。虽然公司2022H1仅新增一宗建面1.6万㎡的土储，但截止2022H1末总土储1.3亿㎡仍可满足未来2-3年开发运营所需。公司土储结构也较为合理，一二线城市占比约37%，长三角区域三四线城市占比约29%。商业地产规模领先，助力公司穿越周期：2022H1公司实