西南证券：招商蛇口（001979）-拿地聚焦核心城市，销售排名逆势提升

招商蛇口(001979)投资要点盈利能力承压，低成本融资优势突出。公司2022H1营收达575.6亿元，同比增长28.9%；实现归母净利润18.9亿元，同比下降66.0%。2022年上半年公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，营业收入同比增长，归母净利润同比下降原因在于：1）受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；2）上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。利润率承压，2022H1公司毛利率18.6%，净利率7.0%，均位于行业中游水平，下降的主要原因在于高价地结转。公司三道红线持续达标，多元融资渠道降成本。截至2022年6月30日，公司剔除预收账款后的资产负债率为62.4%，净负债率为49.0%，现金短债比为1.48，融资成本不断下降，维持行业低位，公司综合融资成本由2018年的4.9%降至2022H1的4.1%。销售规模稳步增长，排名逆势提升。受市场行情影响，2022年上半年重点房企销售金额同比增速均有下降，2022H1公司签约销售面积487.5万㎡，同比减少36.7%，实现签约销