国信证券：万科A（000002）-2022H1业绩同比转正，多元业务发展良好

万科A(000002)核心观点业绩同比转正，毛利水平趋稳：2022H1，公司实现营业收入2069亿元，同比增长23.8%，主营业务房地产开发和物业管理的收入占比分别为93%和6%；归母净利润122亿元，同比增长10.6%，成功摆脱2021年公司出现自上市以来第三次业绩负增长的阴影；归母净利率5.9%，较2021全年提升了0.9个百分点；整体毛利率20.5%，虽较2021全年下降1.4个百分点，但在趋稳；尤其是房地产开发业务的毛利率为20.9%，伴随行业模式改善、土地市场竞争减弱，后续有望维持平稳。销售随行业下滑，理性投资量入为出：2022H1，公司实现签约销售金额2153亿元，同比下降39%；销售面积1291万㎡，同比下降41%；公司深耕的上海区域、南方区域销售额占比分别为36%、22%。由于行业基本面尚未彻底好转，公司继续持有谨慎投资态度。2022H1，新增土储308万㎡，拿地总价387亿元，新增土储覆盖销售倍数为24%，拿地强度为销售金额的18%。截至2022H1末，公司总土储建面为1.37亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。多元业务发展态势良好：（1）物业服务方面，2022H1万